Давиде Петрони, президент Национальной ассоциации Италии Confindustria Assoimmobiliare, рассказал о практике итальянского строительного сектора.
В Италии строительные подрядчики в последние годы столкнулись со значительной волатильностью затрат. Как это повлияло на структуру и реализацию проектов, особенно на долгосрочные жилищные проекты?
Строительные подрядчики в Италии больше не склонны принимать долгосрочные контракты с фиксированной ценой без гарантий, теперь больше внимания уделяется более коротким циклам закупок, а также предварительному точному определению проекта до присуждения контракта и раннему участию застройщика в проекте.
Проекты все чаще структурируются таким образом, чтобы ограничить неопределенность после заключения контракта, особенно в жилых проектах, где рентабельность невелика, а цены продажи чувствительны. С точки зрения контрактов основное изменение заключается в том, что от «фиксированной цены» каждый стремится к контролируемой гибкости затрат.
Исходя из вашего опыта работы на итальянском рынке, предоставляет ли нынешняя договорная практика достаточные инструменты для управления этими рисками или существует растущая потребность в более гибких подходах, таких как механизмы индексации цен?
Существуют механизмы и инструменты для управления ценовым риском в нестабильные экономические времена.
Итальянское законодательство даже предоставляет важный инструмент, а именно статью 1664 Гражданского кодекса Италии. Однако на практике это слишком громоздко и невыгодно для денежного потока.
Это повод прибегнуть к другим решениям, таким как дополнение частных контрактов или замена их положениями, более адекватными действительности.
Существует явная тенденция к гибкости цен в контрактах, особенно в отношении положений об индексации цен на некоторые виды сырья, такие как сталь, энергоносители, топливо. Существуют также положения на случай чрезвычайных экономических дисбалансов, а также положения, позволяющие оптимизировать стоимость, перепроектировать или заменить определенные материалы.
Есть ли примеры или передовой опыт в Италии, где застройщики/инвесторы и строители нашли практические решения, позволяющие справиться с колебаниями затрат, сохраняя при этом финансовую жизнеспособность проектов?
Из рыночной практики вытекает несколько рабочих подходов. Одним из них является «выборочное повышение», при котором корректируются только конкретные затраты, обычно в пределах заранее установленных пороговых значений и пределов. Другим механизмом является механизм доказательства, при котором изменения цен подтверждаются счетами-фактурами или котировками поставщиков и независимой проверкой, что уменьшает количество споров между сторонами.
Также применяется распределение риска по объему, когда фиксированная цена применяется к определенной части контракта, а корректировке цены подлежат только переменные элементы. Другое решение — оптимизация затрат за счет использования альтернативных материалов, принятия других технических решений или частичного редизайна, что помогает управлять ценовым давлением.
Заглядывая за пределы Италии, видите ли вы сходство с ситуацией, которая сейчас обсуждается в Болгарии, где заинтересованные стороны обдумывают, как лучше справиться с колебаниями затрат в частных строительных контрактах?
Хотя правовые рамки различны, Болгария и Италия сталкиваются с одинаковыми проблемами, такими как инфляция, рост затрат на рабочую силу и сохраняющаяся неопределенность в отношении цен на строительные ресурсы, а частные строительные контракты с фиксированной ценой становится все труднее реализовывать.
В Италии строители больше не готовы брать на себя неограниченный риск затрат. Именно по этой причине обе стороны ищут более сбалансированные договорные механизмы, чтобы преодолеть динамику цен и распределить баланс между ними.
Исходя из вашего опыта, существуют ли на итальянском рынке конкретные подходы или практики, которые могли бы помочь в этой дискуссии?
Фиксированная цена в долгосрочных проектах все труднее отражает реальную динамику рынка, что в Италии уже воспринимается как возможность исказить ценовые предложения, что приведет к спорам между сторонами. Таким образом, данная модель дополнена четко определенными механизмами индексации отдельных частей контрактов, которые соответствуют международной практике.
По моему опыту, лучше всего работает гибридная модель, в которой изменения цен применяются к определенному объему общего контракта. Ключевое значение имеет не только наличие таких пунктов, но и их точная формулировка — с четко определенными условиями их активации и доказательствами того, почему необходимо активировать такие пункты.
Не менее важно, чтобы риск всесторонне управлялся на протяжении всего периода исполнения с помощью таких механизмов, как раннее предупреждение об изменениях, оптимизация стоимости, гибкость в замене материалов, мониторинг поставок и их цен, а также четкое распределение рисков.
