В то время как глобальные рынки меняют направление чаще, чем циклы новостей, один актив остается на удивление неизменным – качественная жилая недвижимость. После периода резкого ускорения инфляции покупатели обращают свое внимание на настоящие, редкие активы, способные противостоять изменениям с течением времени.
По данным НСИ, цены на жилье в Болгарии в 2024 году выросли примерно на 10,1% в годовом исчислении, а в Софии рост достиг 12,3%. В то же время гармонизированный индекс потребительских цен (HICP) для Болгарии растет в среднем примерно на 3% ежегодно. Это явный признак того, что недвижимость опережает общий уровень цен и начинает вести себя как актив инвестиционного класса. Именно в этом контексте недвижимость премиум-класса становится естественным убежищем для сохранения стоимости.
Болгарский рынок является ярким примером этой трансформации. Он все более явно начинает вести себя как зрелый международный рынок. При этом предложение в наиболее привлекательных городских районах остается ограниченным, что естественным образом выдвигает премиум-сегмент на роль инвестиционного класса, а не просто «более дорогого квадрата». Согласно анализам международных консультантов, рынок премиум-класса в нашей стране движется с устойчивым ежегодным ростом в 7-9% в среднесрочной перспективе, и что около 40% проектов премиум-класса в Софии распродаются еще до начала строительства.
В этом контексте позиционирование Unique Estates | Christie’s International Real Estate – часть холдинговой группы Realto Group – имеет более широкое значение, чем чисто корпоративный успех. Это превращает Софию и болгарское побережье Черного моря во все более привлекательную точку на глобальной карте недвижимости премиум-класса.
Болгария на карте мирового премиального рынка
«Позиционирование Болгарии на карте мирового рынка элитной недвижимости является для нас ключевым стратегическим направлением. Christie’s International Real Estate дает нам доступ к самой престижной международной недвижимости, а также к высококлассным клиентам с растущим интересом к болгарскому рынку. Она предлагает узнаваемый продукт премиум-класса, а упрощенный процесс транзакций после перехода на евро усилит эту тенденцию», — говорит Весела Илиева, управляющий партнер Unique Estates | Christie’s International Real Estate, New Estates и SAVOIR I Unique Estates, член правления Realto Group.
Всего за один год компания сделала три важных шага для болгарского рынка — восстановление эксклюзивного представительства Christie’s International Real Estate в Болгарии, приобретение 50% SAVOIR | Unique Estates в Дубае и открытие первого летнего офиса в Черномовском регионе Болгарии – в городе Созополь. Так формируется экосистема направлений – премиальное место, такое как столица, кураторский продукт для отдыха на болгарском побережье Черного моря и стратегический мост на Ближний Восток и в Азию, который соединяет болгарских и международных инвесторов с единым высоким стандартом выбора и исполнения.
От символа статуса к механизму сбережения
Премиальный сегмент всегда ассоциировался с престижем, но сегодня начинает доминировать совершенно другой его аспект – как инструмент сохранения стоимости в условиях неопределенности.
«Недвижимость премиум-класса в Болгарии сегодня – это, прежде всего, механизм сохранения и передачи ценности из поколения в поколение, поскольку редкость – классическое расположение, архитектурный характер, бескомпромиссное исполнение – во многом изолирует актив от шума рыночной турбулентности», – говорит Весела Илиева. Болгарский клиент предъявляет все более высокие требования к недвижимости, и цена больше не является лидирующей. Мы также наблюдаем рост интереса к объектам недвижимости, имеющим историческую ценность. Ограниченное предложение этого вида недвижимости делает их особенно востребованными 56% инвесторов, заявляющих об инвестиционном мотиве своих сделок.
В связи с этим меняется формула стоимости в премиальном сегменте. Помимо тривиальной мантры «местоположение, местоположение, местоположение», в основе уравнения лежит сочетание местоположения, аутентичности и производительности. «При наличии трех условий — редкого местоположения, аутентичности и отличного архитектурного и дизайнерского исполнения объекта — рентабельность гарантирована. Она естественным образом материализуется через более высокую ликвидность, лучшую защиту от инфляции и удорожания капитала. Недвижимость премиум-класса остается «гаванью стоимости», но ответственность заключается в том, чтобы сохранить эту редкость, а не просто рассматривать ее как дорогую площадь», — подчеркивает Илиева. Или, как она сама резюмирует в разговоре с клиентами: «Мы не продаем квадратные метры, мы продаем долгосрочную ценность, аутентичность и ценное наследие».
Новый профиль болгарского покупателя: информированный, глобальный и стратегически ориентированный
При этом меняется и профиль покупателя. Если еще несколько лет назад основными клиентами премиум-сегмента были в основном владельцы бизнеса старше 40-45 лет, то сегодня в него все заметнее входят молодые люди и семьи. Они думают в долгосрочной перспективе, сравнивают не только цену за квадратный фут, но и общую стоимость владения – энергоэффективность, акустический комфорт, затраты на техническое обслуживание, налоговую среду – и все чаще рассматривают недвижимость премиум-класса как портфельный актив, а не просто «дом мечты».
По данным опроса Realto Group, около 30% покупателей в этом сегменте имеют четкий инвестиционный профиль и ищут долгосрочную стоимость, а не сиюминутную спекуляцию, при этом местоположение весит в их критериях около 38%, цена – 32%, а остальное делится между качеством строительства, репутацией инвестора и технологическими решениями. «В премиум-сегменте клиент хочет эмоций, но принимает решение, исходя из риска, срока и стоимости», — говорит Весела Илиева.
Болгарские покупатели теперь имеют четкий международный компас. Греция зарекомендовала себя как близлежащее направление с хорошей доходностью и сильной эмоциональной составляющей – число болгар, задекларировавших там недвижимость, за пять лет выросло в несколько раз. Дубай — второй сильный полюс — предсказуемая среда, высокая доходность, быстрая ликвидность и легкий доступ к стабильной валюте с рекордными объемами транзакций. Дубай еще один год бьет рекорды по иностранным инвестициям в недвижимость. Юг Франции – Прованс-Лазурный Берег – становится «якорем стоимости», где рост капитала медленнее, но риск выхода низок, и более 60% сделок на сумму более 5 миллионов евро заключаются с иностранными покупателями. Испания остается классической страной с прозрачным и глубоким рынком и высокой долей иностранных покупателей, которая в некоторых регионах достигает около 15% всех транзакций.
«Болгарские клиенты сегодня распределяют свой капитал между тремя типами направлений – близлежащим средиземноморским отдыхом с хорошей доходностью, глобальным ликвидным хабом с четкими процедурами и культурно-историческими местами премиум-класса с проверенными возможностями хранения ценностей. Наша работа, помимо представления возможностей и определения интересов, состоит в том, чтобы свести к нулю возникающие проблемы – предварительная фильтрация продукта, местные юридические и налоговые нюансы, единый стандарт и реалистичная стратегия – так, чтобы выбор оставался удовольствием и активом, позволяющим вовремя извлечь выгоду», – говорит Илиева.
Что действительно влияет на ценность в 2025 году: помимо адреса и представления
На местном рынке ценовая маржа в премиум-сегменте все меньше объясняется только адресом и видом. «Расположение — это условие, а не преимущество само по себе», — категорически заявляет Весела Илиева. В престижных районах, таких как Doctor’s Garden, стоимость недвижимости высока по определению, но реальная разница в цене обусловлена качеством «под кожей» недвижимости. Такие факторы, как микрорасположение, реальный солнечный свет и профиль улицы, тщательно спланированная соседняя застройка, отсутствие агрессивного шума и визуального хаоса – это лишь некоторые из основных факторов для клиентов. Отсюда премия «складывается» за счет видов и ориентации, архитектурного наследия, энергоэффективности, акустики, цифровой безопасности и профессионального управления зданием.
Данные Ассоциации строителей показывают, что почти 40% строительных компаний рассматривают возможность сокращения или отсрочки реализации новых проектов – фактор, который еще больше сузит предложение и усилит роль «невидимых» стандартов как ключевого фактора, определяющего стоимость недвижимости. Сделки на сумму более 300 000 евро за последний год выросли примерно на 22% и сконцентрированы в новом бутиковом строительстве – зданиях с меньшим количеством квартир, где качество, улучшенные площади и создаваемое сообщество являются наиболее значимыми аргументами при покупке.
