София выделяется как один из самых динамичных офисных рынков Юго-Восточной Европы в начале 2026 года с ростом арендной платы и падением доли вакантных площадей, пишет консалтинговая компания CBRE. В то же время не только спрос на качественные помещения, но и гибридная модель с акцентом на большее физическое присутствие в офисе формируют динамику сегмента в Болгарии.
В условиях ограниченного предложения новых предложений и высокой активности в сфере аренды во всем регионе Юго-Восточной Европы болгарский рынок демонстрирует явную ценовую динамику в период обострения конкуренции за качественные помещения, отмечает компания.
В отличие от рынков Загреба и Любляны, где доступность структурно ограничена, а возможности для новых арендаторов сокращены, София сочетает в себе более высокий, но активно снижающийся уровень вакансий, стабильный спрос и значительный объем запланированных новых, современных проектов. Именно этот баланс между ограничениями зрелых и почти полностью развитых рынков и масштабами Белграда позиционирует Софию как одну из ключевых точек интереса для арендаторов, инвесторов и международных компаний, ищущих рост, гибкость и долгосрочный потенциал в регионе, говорится в отчете CBRE.
Рост арендной платы
В первом квартале арендная плата за офисы первого класса в премиальных локациях достигла уровня 20 евро за кв.м, при этом они сообщают о заметном росте поквартально, тогда как здания класса В сдаются по несколько повышенным значениям — 12,5 евро за кв.м. Доля вакантных площадей упала примерно до 12%, а в некоторых ключевых сферах бизнеса она упала даже ниже 10%. В этом отношении София позиционируется среди самых сильных и активных офисных рынков Юго-Восточной Европы.
«Такая динамика наглядно показывает, что рынок движет возросшей конкуренцией за качественные и функциональные помещения. Это мотивируется желанием компаний вернуться к более активной работе и большему количеству дней в офисе в сочетании с гибридными моделями. В то же время наблюдается тенденция перехода компаний из зданий класса В в здания класса А. Причина не столько в престиже, сколько в необходимости, чтобы офис был местом, предлагающим качественную и комфортную среду, а также стимулирующим более высокую посещаемость», — комментирует Христо Каракостов, руководитель компании отдел «Аренда офисов» для Болгарии в CBRE Southeast Europe.
В первом квартале на рынок был выведен один новый проект общей площадью 3800 квадратных метров, при этом объем офисов в столице достиг примерно 1,9 миллиона квадратных метров. Ожидаемое введение более 150 000 квадратных метров новых площадей к концу 2026 года усилит конкуренцию, но уровень арендной платы, как ожидается, сохранит тенденцию к росту благодаря наличию высококачественных проектов, прогнозирует CBRE.
Гибридная модель диктует новый спрос
Гибридная работа превратила офис в стратегический инструмент для привлечения талантов, удержания команд и построения корпоративной культуры. Именно это стоит за динамикой офисного рынка столицы и возвращением компаний в современные здания.
Тенденция к увеличению физического присутствия в офисе четко выражена, что меняет запросы арендаторов. Офис больше не просто рабочее место, а среда для встреч, сотрудничества и общения. В ответ компании все чаще выбирают современные, технологичные здания, поддерживающие смешанные рабочие модели, отмечает консалтинговая компания.
«Тенденция интеграции гибких офисных решений и коворкинг-зон в крупных офисных комплексах продолжается, превращая их в естественное продолжение корпоративной среды», — добавляет Христо Каракостов.
София и Любляна – локомотивы будущего новостройки Юго-Восточной Европы
София остается одним из двух основных драйверов будущего нового строительства в регионе (наряду с Любляной), что ставит Болгарию в роль сбалансированного рынка между растущим спросом и предстоящим расширением предложения. Традиционно лидируют компании из сектора ИТ и аутсорсинга. Однако наряду с ними выделяются и другие отрасли, демонстрирующие все более активное присутствие на рынке.
Сообщается об интересе со стороны компаний в сфере профессиональных услуг, административной деятельности и финансового сектора. Кроме того, спрос регистрируют коммерческие, фармацевтические, игорные, производственные и корпоративные организации.
Существует несколько основных факторов, влияющих на выбор офисного помещения в зависимости от профиля арендатора. Для сотрудников ключевое значение по-прежнему имеют близость остановок общественного транспорта, возможность парковки в этом районе, доступ к торговому центру, предоставляющему дополнительные удобства.
Белград – самый динамичный рынок офисной недвижимости в Юго-Восточной Европе.
Рынок офисов в регионе Юго-Восточной Европы вступил в 2026 год с явным дефицитом нового предложения после того, как в 2025 году был зафиксирован самый низкий уровень завершенных офисных площадей за десятилетие.
Спрос остается стабильным, в основном за счет продления контрактов, в то время как низкий объем вакантных площадей в ключевых столицах – Софии, Загребе, Любляне и Белграде – продолжает поддерживать тенденцию к повышению арендной платы.
Белград сохраняет свои позиции на самом динамичном рынке офисной недвижимости в регионе со значительным инвестиционным интересом и устойчивым ростом офисного фонда, сконцентрированного в основном в районе Нового Белграда, с вакансиями около 4% и умеренным ростом арендной платы. В Загребе структурная нехватка офисных площадей и уровень вакантных площадей ниже 1% в центральных районах поддерживают сильный рынок аренды, несмотря на ожидаемый поэтапный ввод новых проектов до 2027 года.
Самым активным рынком за этот период является Любляна, где зарегистрировано более 40 тысяч квадратных метров нового предложения. В других столицах предложение было более консервативным. Однако для всех рынков региона характерен низкий уровень вакантных площадей – около 2–4% в первом квартале.
Каждая новость – это актив, следите за Investor.bg и в .
