Рынок жилья в крупных городах страны, особенно в Софии, остался предметом оживленных дискуссий в 2025 году. Сильный рост сделок в столице в первом полугодии и ускоренный рост цен вновь выдвинули на первый план опасения потребителей о том, что на рынке жилья формируется пузырь, тогда как представители отрасли заверили, что рынок стабилен и потрясений не ожидается, по крайней мере, в краткосрочной перспективе.
Цифры за девять месяцев года показывают чрезвычайно оживленный рынок жилья в Софии с точки зрения количества зарегистрированных сделок и двузначного годового роста цен в четырех крупнейших городах страны – Софии, Пловдиве, Варне и Бургасе – в первом и втором кварталах. По темпам роста цен Болгария за тот же период находилась на втором месте в ЕС, уступая только Португалии. Они росли в три раза быстрее, чем средние уровни в ЕС и еврозоне.
Низкие процентные ставки по ипотечным кредитам остались основным драйвером рынка и в этом году, что способствовало еще одному сильному году для ипотечного кредитования в стране. Рынок также поддерживает рост болгарской экономики, который является одним из самых высоких в ЕС и в третьем квартале достиг 3,2% в годовом исчислении. Заработная плата также продолжила расти в этом году, поддерживая рынок жилья. По данным Национального статистического института (НСИ), средняя зарплата в Болгарии во втором квартале выросла на 12% до 2572 лв. В Софии рост составил 11,5% и составил почти 3500 левов.
К драйверам рынка в 2025 году добавились ожидания вступления нашей страны в еврозону, на что она получила зеленый свет в июне. Брокеры по недвижимости отмечают, что многие люди бросились покупать недвижимость, чтобы избавиться от «серых» денег до 1 января или из-за опасений значительного роста цен в 2026 году.
Тем не менее, некоторые красные огни мигают на рынке жилья с середины прошлого года — цены на жилье уже растут быстрее, чем заработная плата, а доступность жилья ухудшается. Обе тенденции усилились в этом году и могут оказать давление на рынок. Эти тенденции, наряду с возможными изменениями налогов на недвижимость и обновлением налоговых отчислений, монетарной политикой Европейского центрального банка (ЕЦБ), новыми мерами БНБ по ограничению риска ипотечного кредитования, будут определять направление развития рынка жилья в ближайшие годы.
Многоскоростной рынок
2025 год был динамичным для основных рынков Болгарии, но не таким, как ожидалось, — прокомментировал он Investor.bg. Добромир Ганевконсультант по недвижимости, бывший председатель Национальной ассоциации «Недвижимые Имоти» (НСНИ), а ныне партнер агентства «Комфорт» и компании «Форос Брокерс».
Самый горячий рынок в стране с точки зрения объем введенных сделок за девять месяцев это была София с ростом на 14% по данным Регистрационного агентства. Однако на остальных основных рынках большую часть года двузначного роста количества сделок не наблюдалось. В Пловдиве за девять месяцев она достигла 4,3%, в Бургасе рост составил 2,5 процента, а в Варне даже произошло небольшое снижение за девять месяцев на 1%.
«В 12 областных центрах страны за девятимесячный период наблюдалось снижение объема зарегистрированных сделок, а в четырех — двузначный рост — София, Стара Загора (10%), Благоевград (12%), Перник (16%). В восьми областных центрах рост составил до 15%, а в трех — от 5% до 10%», — резюмировал Ганев. По его словам, рост объёмов сделок вполне нормальный, а создающееся ощущение большой динамики на рынке и желание поторопиться при принятии решения о покупке происходит от резкий рост ценкоторые развиваются по совершенно другому сценарию.
По данным NSI, в Софии цены на жилье выросли на 16,3% в годовом исчислении во втором квартале. В Варне они подорожали на 19% из-за снижения сделок, в Пловдиве рост достиг 15,7%, в Бургасе — 14,2 процента, а в Старой Загоре — 13,7%. Лишь в Русе из шести ведущих городов страны зафиксирован однозначный рост цен на жилье – 7,4%.
«Год был чрезвычайно динамичным, более загруженным по сравнению с предыдущими тремя-четырьмя годами, которые также имели тенденцию к росту. Спрос оставался устойчиво высоким в крупных городах — особенно в Софии, Пловдиве, Варне и Бургасе, чему способствовал рост доходов в отдельных секторах и желание домохозяйств «зафиксировать» расходы на жилье до перехода на евро и возможного увеличения стоимости финансирования. Со стороны предложения мы наблюдаем более ограниченный ресурс, особенно в наиболее востребованных районах», — прокомментировал он. Деница Георгиеваадминистративный директор агентства недвижимости «Явлена».
Среди факторов, оказывающих положительное влияние на рынок жилья, Добромир Ганев указал на низкие процентные ставки по ипотечным кредитам, рост брутто-зарплат, низкий уровень безработицы и очень серьезную миграцию. «В 2024 году в Софии официально зарегистрировано 11 505 новых жителей, при этом введено в эксплуатацию 9 499 единиц жилья. Это не означает, что все эти люди купят жилье, но все же цифры намечают определенную тенденцию», — прокомментировал консультант и добавил, что аналогичная ситуация наблюдается в Варне и Несебре.
Сбережения также продолжают расти, что свидетельствует о повышении благосостояния населения, отметил он. «Кроме того, у нас постоянный приток средств от болгар за рубежом. На 2024 год он составил около 1,3 млрд левов, а в этом году цифры уже выше — более 1,4-1,5 млн левов», — отметил Ганев. А ожидание людей вступления Болгарии в еврозону – фактор, который он назвал иррациональным – заставило их покупать недвижимость заранее.
Ганев также отметил тенденцию снижения возрастного ценза для покупок под влиянием поколения Z. «Раньше мы и подумать не могли, что можно купить недвижимость раньше 30-35 лет, а сейчас у молодых людей хорошие доходы, больший взгляд на предпринимательство, и это заставляет их решаться на такой шаг», — прокомментировал он и добавил, что эта небольшая группа по-прежнему влияет на объем покупок.
2025 год был спокойным и продуктивным для рынка жилья Болгарии, прокомментировал он Снежана Стойчеваменеджер сайта объявлений о недвижимости Imoti.net, входящего в Investor Media Group. «Продавцы воспользовались ситуацией и предложили свою недвижимость по завышенной цене. Одни преуспели, другие исправили, третьи отказались продавать. Покупатели были преимущественно со свободными средствами, что говорит о том, что они были спровоцированы приходом евро», — резюмировала она. «В 2025 году болгары, обладающие финансовыми возможностями, направили свой интерес на дома вблизи больших городов. Но это также год, когда недобросовестная практика инвестора в Софии взорвалась, а также год, который запомнится курортной недвижимостью, построенной в русле реки», — добавила Стойчева.
Меньше домов
Недостаточное предложение является одной из причин, почему мы видим аномалию в некоторых основных городах страны – в Пловдиве, Бургасе, Старой Загоре наблюдается рост объема зарегистрированных сделок, но рост цен больше, отметил Добромир Ганев.
Данные НСИ по вновь начатому жилищному строительству за девять месяцев показали повсеместный спад в крупных городах. В Варне оно снизилось на целых 53%, а в Софии снижение составило 30%. Однако причины этого в двух городах разные. В столице строительные подрядчики бьют тревогу по поводу административных проблем с выдачей разрешений на строительство, тогда как в Варне разрешения на строительство остались на уровне прошлого года, а консерватизм строительных подрядчиков обусловлен сложностями с подключением к электро- и водопроводной сети и отсутствием необходимой уличной инфраструктуры, отметил Ганев. В Пловдиве новостроек за девять месяцев стало на 12% меньше, а в Бургасе снижение составило 1%. Только Велико Тырново и Стара Загора отметили увеличение количества вновь начатого строительства за девять месяцев.
В этом году предложение на вторичном рынке также сократилось, судя по количеству предложений. К середине года в различных городах он упал до 10%, лишь в Пловдиве отмечен небольшой рост.
Данные Национальной ассоциации предпринимателей-строителей (НАСП) и НСИ показывают, что в первой половине 2025 года в Софии были выданы разрешения на строительство около 5620 домов, что на 16% меньше в годовом исчислении. В масштабах страны за год построено почти 2 миллиона квадратных метров нового жилья, но в Софии новые разрешения отстают от реальных потребностей, прокомментировал Димитар Савовисполнительный директор строительно-инвестиционной компании BLD.
«Результатом является рынок с устойчивым спросом и ограниченным новым предложением из-за небольшого процента выданных разрешений на строительство, что отражается на ценах на предлагаемую недвижимость. Для инвесторов это означает поддержание дисциплинированного инвестиционного цикла и запуск нового проекта только тогда, когда есть явно доказанный спрос», — добавил он.
По словам Савова, две основные проблемы, стоящие перед строительными компаниями – поиск персонала и рост стоимости строительства – остаются, но динамика меняется. «По данным НАСП, в строительстве занято более 156 тысяч человек, или это около 7% рабочей силы. Отдельно заработная плата в отрасли растет примерно на 17,8% в год при среднем росте экономики около 12%, а занятость в строительстве растет более чем на 5% при снижении безработицы в отрасли более чем на 30% в год», — резюмировал он и добавил, что это означает постоянное давление на затраты на рабочую силу, особенно для квалифицированные специалисты.
«С материалами картина иная. После шока 2022-2023 годов темпы роста цен нормализовались до однозначного уровня. Плюс в том, что мы работаем в основном с европейскими поставщиками и цепочки поставок теперь более предсказуемы», — отметил Савов.
Самыми востребованными в этом году остались двух- и трехкомнатные квартиры с функциональной планировкой, хорошей транспортной доступностью и близостью к школам, детским садам и городской инфраструктуре. «В большинстве случаев покупатели предпочитают их для личного использования», — прокомментировала Деница Георгиева. На малое жилье — студии, студии и компактные двухкомнатные квартиры — спрос высок в основном со стороны инвесторов, поскольку такие объекты легче сдавать в аренду и дают относительно хорошую доходность, добавила она.
