Тенденции на рынке жилья в Софии, который в течение многих лет страдал от недостатка предложения, начинают меняться, и в некоторых районах к февралю уже наблюдалось увеличение предложения недвижимости. Причина в том, что больше продавцов выставили недвижимость на рынок, и сделки происходят медленнее. Об этом прокомментировали консультанты в сфере недвижимости на конференции Real Estate Business Forum, организованной порталом недвижимости. Имоти.неткоторая входит в Investor Media Group.
Анализ консалтинговой компании Colliers, основанный на демографическом развитии, выданных разрешениях на строительство и введенных в эксплуатацию объектах, показывает, что впервые за восемь лет в некоторых районах Софии может наблюдаться переизбыток жильяОб этом сообщила Иглика Йорданова, управляющий партнер Colliers. «Мы также следим за финансовой доступностью недвижимости — процентными ставками и соотношением трудовых доходов и цен на жилье. В прошлом году доходы выросли на 10%, а рост цен был выше. Недвижимость становится менее финансово доступной, а основной покупатель — местные», — отметила Йорданова.
Тенденцию увеличения предложения по некоторым направлениям с начала 2026 года подтвердили также соучредитель и менеджер агентства недвижимости Veldix Спаска Шарланджиева и инж. Румяна Александрова, владелица и менеджер Sander Correct. «Мы замечаем изменения на рынке в этом году, на данный момент предложение в отдельных районах Софии больше — для районов, где в прошлом году у нас было два-три конкурента нашим предложениям, теперь их десять. Если в январе мы устанавливаем цену на конкретный объект, то через неделю на рынке появляется другой по цене на 50 000-60 000 евро ниже», — сказала Шарланджиева. Люди, вероятно, дождались введения евро и наступления нового года, чтобы начать продавать, добавила она.
По словам Александровой, если в прошлом году по некоторым районам было по два-три объявления о продаже недвижимости, то сейчас их 12-15. Ее наблюдения заключаются в том, что люди, купившие дом за последние год или два, теперь пытаются его продать..
Рынок жилья в Софии по-прежнему очень активен, и увеличение предложения позволяет консультантам проводить более точный анализ рынка, предоставлять покупателю точную информацию уже на первой встрече», — прокомментировал Момчил Крастев, партнер и руководитель группы Primo + Real Estate. По его словам, если еще пять-шесть лет назад на рынке было больше продавцов, которые действовали по принципу «стараться продать по очень высокой цене», потому что рынок это позволял, то сейчас пришел время проанализировать мотивированных клиентов.
Спонтанные и эмоциональные покупки остались в прошлом.
Отличие первых двух месяцев нового года от 2025 года в том, что у покупателей есть больше времени для принятия решения – они ходят на большее количество просмотров, чтобы убедиться, что остановились на нужном объекте, отметила Шарланджиева. «В 2025 году сделки вызывали все большую эйфорию из-за ограниченного предложения и высокого спроса. Покупатели спешили заключить выгодную сделку. нужно больше просмотров и времени пересмотреть», — добавила она.
По мнению инженера Асена Чавдарова, совладельца и соуправляющего строительной компании «Контракт Сити», переизбытка предложения на рынке жилья в Софии ожидать нельзя, поскольку в прошлом году разрешений на строительство, выданных муниципалитетом Софии, было на 50% меньше. По его словам, к этому приводит возросшая административная нагрузка в последние годы. рынок, скорее всего, увидит нехватку недвижимости. «Качественное жилье в хорошем месте всегда будет иметь свой рынок. Возможно, пострадают места, где интерес инвесторов более сконцентрирован, чем предложение, которое может принять рынок, есть проблемы с инфраструктурой и местоположением, ценовой сегмент не поражен», — считает он.
Чавдаров также отметил задержку сделок по срокам принятия решения о покупке, но отметил, что это нормально. Покупатели становятся все более информированными, более осторожными и задают более прагматичные вопросы, а спонтанные и эмоциональные покупки уходят в прошлое. Сейчас, по его словам, покупки рациональны, обусловлены финансовыми параметрами и качеством жизни в зданиях, в том числе и тем, какое отопление, поскольку оно позволяет сэкономить затраты в долгосрочной перспективе. «Авторитетным строительным компаниям, которые построили имидж и предлагают качественный продукт, это не должно волновать», — отметил он, добавив, что уверенность в запуске новых объектов не снизилась. «Два наших серьезных проекта, запланированных на календарный год, мы запускаем в первом квартале», — отметил Чавдаров.
Однако строительные компании меняют свои стратегии в соответствии с текущими рыночными условиями и от стремления к максимальному объему к контролируемому масштабу, пытаясь удовлетворить непосредственные потребности конечного потребителя и развивать более качественные проекты на хороших участках, вместо того, чтобы броситься в застройку целых кварталов с помощью многоэтапных проектов. «На этапах продаж я также вижу элемент перемен с менее агрессивными продажами на ранней стадии строительства», — сказал Чавдаров, добавив, что это вредно, когда 60-70% квартир продаются на нулевом уровне. Оптимальная доля, по его мнению, составляет 30-40%, поскольку так легче управлять риском.
«Одним из инструментов управления рисками является более высокий собственный капитал, с которым может работать компания», — отметил предприниматель, но добавил, что это сложно для компаний, не имеющих большого портфеля предлагаемых проектов.
(Продолжение на следующей странице)
