Когда -то один из крупнейших двигателей роста в стране, китайский рынок недвижимости находится в нисходящей спирали в течение пяти лет, и нет никаких признаков успокоения. Цены на недвижимость продолжают падать, домохозяйства, которые испытывают финансовые трудности, вынуждены продавать недвижимость, и строительные подрядчики, которые накопили огромный долг на спекулятивные проекты, находятся на грани краха.
Был некоторый оптимизм, что правительственные меры по прекращению кризиса действовали, чтобы возродить рынок, но 31 марта, связанный с правительством строительный подрядчик Ванке сообщил о годовой потерь в размере 49,5 млрд. Долл. США (6,8 млрд. Долл. США). Он показал, насколько глубокой была проблема.
Что случилось с Ванке?
Шефартер в южном городе Шэньчжэнь и перечисленный на фондовой бирже 1991 года в Шэньчжэне, China Vanke Co. хорошо известен по всей стране для строительства домов в крупнейших китайских городах.
В 2024 году занял пятое место в Китае с 130 000 сотрудников, Ванке сталкивается с стеной выплат долгов, поскольку продажи домов упали до самого низкого уровня за 10 лет. 27 января в 2024 году Ванке оценил рекордную потерю в размере 45 миллиардов долларов (6,2 млрд. Долл. США), а его председатель и генеральный директор подали в отставку.
10 февраля крупнейший акционер Vanke, государственный оператор метро Shenzhen Metro Group Co., согласился одолжить подрядчику по строительству в размере 2,8 миллиарда долларов (383 миллиона долларов), чтобы помочь ему погасить его непогашенный долг.
Председатель Shenzhen Metro Son ZZ стал председателем Vanke.
31 марта компания сообщила об убытке в размере 6,8 млрд. Долл. США за весь год, который прогнозируется с января. Результат, который подразумевает потерю в 32 миллиарда юаней в последнем квартале 2024 года, означает, что деятельность значительно ухудшилась даже в то время, когда правительство выявило свой самый большой пакет мер для возрождения рынка.
Хотя другие строительные подрядчики были неплатежеспособными в последние годы, многие аналитики ожидали, что Vanke будет изолирован от упадка, так как у него не так много рычагов, как его коллеги. Кроме того, это связано с правительством, которое обеспечивает ей большую финансовую защиту и уже смог пережить кризис за последние четыре года.
Как Ванке и другие строительные подрядчики попали в этот беспорядок?
В 1998 году Китай создал общенациональный рынок жилья после строгого ограничения частных продаж на протяжении десятилетий. В то время только треть населения страны жила в городах. Теперь их число выросло до двух третей, а городское население увеличилось на 480 миллионов. Уход в сельской местности стал огромной коммерческой возможностью для строительных компаний и предпринимателей. Деньги, сосредоточенные на недвижимости, поскольку новый средний класс воспользовался тем, что было одним из немногих безопасных инвестиций, причем цены на жилье в шесть раз за 15 лет к 2022 году росли в течение 15 лет. В своем пике этот сектор был напрямую и косвенно ответственен примерно за четверть внутреннего производства и почти 80% домохозяйств. Оценки различаются, но, считая новые и существующие дома, плюс запасы, сектор стоит около 52 триллионов долларов в 2019 году — примерно в два раза больше рынка недвижимости в Соединенных Штатах.
Навязчивая идея недвижимости была обусловлена долгами, поскольку строители спешили удовлетворить ожидаемый будущий спрос. Бум поощрял спекулятивную покупку, когда новые дома продаются заранее подрядчиками строительства, которые все чаще добавляли иностранных инвесторов за средства. Необоротные обязательства затрудняли оценку кредитных рисков. Спекуляция привела к астрономическим ценам, поскольку жилье в городах Бума, таких как Шунген, стало более недоступным для местного дохода, чем в Лондоне или Нью -Йорке. В ответ в 2020 году правительство приняло меры по снижению риска воздушного шара и ограничении неравенства, которое может создать недоступное жилье.
Желая освоить долги отрасли и опасаясь, что серийное банкротство может опустошить финансовую систему Китая, чиновники начали ограничивать новое финансирование для строительных подрядчиков и попросили банки замедлить темпы ипотечного кредитования. Правительство наложило строгие правила по долгу и денежным средствам, доступным для строительных подрядчиков, которые были названы государственными средствами массовой информации «тремя красными линиями». Меры вызвали нехватку денежных средств для строительных подрядчиков, что усугубляется влиянием агрессивных мер на ограничение COVID-19, таких как приостановка строительных площадок.
Многие строительные подрядчики не смогли придерживаться новых правил, поскольку их финансы уже были интенсивными. В 2021 году крупнейший китайский строительный подрядчик Evergrande Group не смог выполнить свои обязательства в размере более 300 миллиардов долларов, запустив кризис в сфере недвижимости в Китае. В 2022 году еще два гиганта по недвижимости — загородный сад и SUNAC — объявили банкротство.
Как ограничения повлияли на рынок?
После многих лет незаконного спроса покупателей рынок перестал функционировать. В дополнение к правительственным кредитам, экономический шок от заблокирования вещада, блокирующего культуру бережливости, и ухудшение на рынке труда означало, что люди внезапно столкнулись с увольнением и сокращением заработной платы.
Цены на недвижимость начали падать в 2022 году. В августе 2024 года страна зарегистрировала наиболее годовое снижение стоимости недвижимости за девять лет. В дополнение к миллионам квадратных метров незаконченных квартир, которые задолженные строительные подрядчики ушли для сбора пыли, дисбаланс спроса и предложения означал, что с мая 2024 года 400 миллионов квадратных метров новых квартир оставались непроданными.
При условии, что в конце 2023 года долг домохозяйства достиг самой высокой стоимости в 145% от располагаемого дохода на душу населения, владельцы жилья подвергаются повышению финансового давления. Коэффициент задолженности по ипотечным кредитам в стране, которая контролирует просроченные выплаты по ипотечным кредитам, подскочил до самой высокой стоимости за четыре года в конце 2023 года. Некоторые домовладельцы вынуждены продать свои недвижимость по льготным ценам, что только углубляет проблему.
Что делало правительство, чтобы попытаться поддержать рынок?
В 2022 году власти поняли, что правила контроля над рынком зашли слишком далеко. Стремясь избежать «момента Леммана». Когда банкротство банка США в 2008 году вызвало шоковые волны на мировых рынках, правительство представило меры, направленные на увеличение капитала, облигаций и кредитного финансирования для строительных подрядчиков для облегчения ликвидного кризиса.
Строительным подрядчикам было разрешено получить доступ к большему количеству средств из предварительных квартир — крупнейшего источника средств в этом секторе, и 200 миллиардов долларов (27 миллиардов долларов) был выделен в виде специальных кредитов для выполнения приостановленных жилищных проектов. Правительство исправило финансовые правила, позволив Центральному банку увеличить поддержку трудных строительных подрядчиков и дает инструкции банки выращивать как ипотечные кредиты как жилищного строительства, так и для строительных подрядчиков в некоторых районах.
Недавно правительство сократило кредиты на существующие ипотечные кредиты, снизило ограничения на покупку жилья в больших городах и снизил налоги на покупку дома. Это также снизило стоимость покупки домов для людей, которые хотят отремонтировать их в некоторых крупных городах. Несмотря на эти меры, рынок недвижимости остается на прежнем уровне.
Что еще должно делать правительство и почему?
Государственные служащие явно не хотят, чтобы кризис в сфере недвижимости углубился. Ограничивая ущерб, нанесенный строительным подрядчикам, они стремятся остановить кровотечение в других уязвимых частях экономики. Это включает в себя банки, чья значительная часть их активов связана с недвижимостью; Строительная отрасль, в которой работают 51 миллион человек; И местные власти, которые полагаются на продажу земли предпринимателям, чтобы сохранить свои государственные расходы.
Власти рассматривают большее вмешательство. Они рассматривают предложение, которое позволит столичным районам, таким как Шанхай и Пекин, еще больше смягчить ограничения для покупателей, которые не являются местными жителями, — те, кто не имеет разрешения на проживание в состоянии проживания. Это один из самых важных способов, которыми правительство ранее ограничило цены, поскольку, как и паспорт, разрешение регулирует движение населения, ограничивая доступ к домам и медицинским и образовательным ресурсам в городах. Он также рассматривает возможность исключения различия между покупкой первого и второго дома, что подведет путь для небольших начальных рассрочку и более низкими процентными ставками по ипотечным кредитам на второй дом. Также ожидается, что Китайский национальный банк еще больше снизит базовую процентную ставку экономики — сделка в течение семи дней в обратном репо — ниже 1,5% в 2025 году.
