Устоявшийся аксиоматический принцип личных финансов, продвигаемый экономистами, в том числе нобелевским лауреатом Робертом Шиллером, «снеси дом и инвестируй разницу в акции», ставится под сомнение. Новое академическое исследование показало, что отказ от покупки собственного дома является финансовой ошибкой, которая в долгосрочной перспективе приводит к потере капитала и снижению благосостояния.
Экономисты из США и Гонконга, проанализировав данные по 16 развитым странам за 150 лет (1870−2020 гг.), сравнили две жизненные стратегии: арендатора-инвестора и домовладельца с ипотекой.
Инвестиции в недвижимость
Результаты моделирования были однозначными:
- Богатство жизненного цикла: к концу жизни домовладельцы имели в среднем на 9,6% больше накопленного богатства, чем инвесторы-арендаторы.
- Благосостояние: По качеству жизни (устойчивость потребления и уровень жизни) домовладельцы опережают арендаторов на 23%.
Жилье, согласно исследованию, действует как стабилизатор, снижая максимальную просадку общего портфеля семьи на 10-13%.
Три причины, по которым недвижимость выигрывает у акций
Исследование объясняет парадокс того, почему жилищные льготы, несмотря на более высокую номинальную доходность капитала:
Принудительная дисциплина. Жесткий график выплат по ипотечным кредитам превращает абстрактное желание экономить в обязательное регулярное действие, форсирующее формирование капитала.
Выгодное кредитное плечо: Ипотека предоставляет кредит 1:4 или 1:5 на 30 лет под низкую процентную ставку и без риска принудительного закрытия позиции в период спада. Это позволяет вам зафиксировать стоимость актива сегодня, расплачиваясь обесценивающимися деньгами завтра.
Психологическая защита: Недвижимость спасает инвестора от эмоций. Поскольку цена дома не меняется момент за моментом в торговом терминале, домовладельцы не испытывают искушения продать актив в панике, что часто случается на фондовом рынке.
Игра против корпораций
Отказ от покупки дома означает, что частный инвестор вступает в игру против корпоративных арендодателей, чей бизнес процветает за счет хронической нехватки жилья и роста арендной платы.
Таким образом, включение недвижимости в личный портфель – математически обоснованное решение. Авторы исследования приходят к выводу, что выбор акций или недвижимости неправильный.
Оптимальная стратегия — комбинированная: диверсифицированный портфель акций лучше всего работает в сочетании с надежным «якорем» в виде собственного дома, который обеспечивает стабильность и выступает страховкой от бедности в старости.
Ограничения и риски, которые важно учитывать при покупке дома
Несмотря на долгосрочные преимущества владения жильем, инвестирование в недвижимость сопряжено с рядом существенных рисков, которые необходимо учитывать:
Риск стагнации и падения цен: цены на жилье могут надолго «застрять» в боковом тренде или даже упасть в реальном выражении, как это наблюдалось в США во второй половине 2000-х годов или в Китае и Германии после 2022 года.
Низкая ликвидность и концентрация. Недвижимость представляет собой актив с пониженной ликвидностью. Более того, покупка дома или квартиры зачастую сопряжена с риском опасной концентрации: это один дорогостоящий актив, стоимость которого критически зависит от конкретного местоположения и состояния местного рынка труда.
Скрытые расходы: значительная часть потенциального дохода «съедается» дополнительными расходами, такими как ремонт, страхование, налоги на недвижимость и неизбежные простои при сдаче дома в аренду.
Высокое финансовое бремя: цена входа имеет решающее значение: переплата на жарком рынке в сочетании с высокой ставкой по ипотеке может сделать покупку дома тяжелым бременем для личного бюджета.
