На пороге евро -зоны: будет ли воздушный шар накапливается в Болгарии?

Добромир Ганев, бывший председатель Национальной ассоциации недвижимости, партнер Komfort and Foros Brokers, Properties, 1.06.2025.

Большинство факторов до сих пор показывают, что активность жилого рынка в Болгарии останется высокой вдоль возможного и все более вероятного вступления Болгарии в европейскую зону с 1 января 2026 года. Однако сценарии «баллон и впоследствии» (Boom and Bust) не исключаются, в которых количество сделок, объем, тренд до приема евро, а затем мы намечены в действие. Это было указано Добромир Ганев, бывший председатель Национальной ассоциации недвижимости, в настоящее время партнер в Комфорте и брокерах Форса, в программе «Properties» с хозяином Христо Николовым.

Ганев прокомментировал вероятные сценарии перед рынком недвижимости за несколько дней до того, как были опубликованы отчеты о конвергенции Европейской комиссии и Европейского центрального банка о ходе Болгарии по реализации критериев для принятия евро. Ожидается, что это произойдет 4 июня.

«Вступление Болгарии в зону евро будет незаменимым на рынке недвижимости. Различные участники рынка выглядят по -разному. Мы, безусловно, можем сказать, что это шаг в правильном направлении в течение длительного времени, и это, вероятно, повлияет на кредитный рейтинг Болгарии, макроэкономические показатели и доход населения.

Существует гипотеза о том, что часть будущего роста, связанная с вступлением Болгарии в зону евро, уже потреблялась. Это произошло за последние 2-3 года. Некоторые из болгар сделали это заранее — они купили недвижимость с идеей, что зона евро, вероятно, будет катализировать еще больше динамики рынка и цены на жилую недвижимость. Довольно много покупок в последние годы были мотивированы этим ожиданием, прокомментировал Добромира Ганева.

Всегда существует гипотеза для надувания пузыря собственности и последующего разрыва, но для такого вывода мы должны посмотреть на рынки на местном уровне. Например, с начала 2025 года в Софии мы наблюдаем серьезное увеличение количества зарегистрированных актов (продажи и ипотеки) в местной службе входа. По словам собеседника, в Varna, однако, существует снижение сделок, хотя и мало.

Рынок болгарского недвижимости может пережить цикл бума и бюста. Более того, в наших анализах специально для Софии мы недавно видели, что рост дохода меньше, чем рост роста. Этого не произошло за последние несколько лет, объяснил Добромир Ганев.

«В начале периода после нашего въезда в зону евро также наблюдается высокая вероятность, некоторые из продавцов, которые вышли с рынка, с идеей ожидания более высоких цен после нашего входа в денежный союз, возвращения предложений и отражать рыночные цены. С другой стороны, мы знаем о некоторых проблемах, связанных с новым строительством в Софии, что влияет на рыночные цены.

Согласно национальной статистике, в первом квартале 2025 года строительство только 1005 новых жилищ началось в Софии, что почти в три раза меньше по сравнению с тем же периодом 2024 года (3329 жилищ). Это негативно влияет на поставку новых квартир и, соответственно, приводит к изменениям цен. Гость добавил, что количество предложений на вторичном рынке также сократилось в последние месяцы.

По словам Добромира Ганева, после вступления Болгарии в европейскую зону, вероятно, будет еще один важный фактор, который положительно повлияет на рынок недвижимости, и это более высокий интерес иностранцев — как от лиц из других стран в области евро, так и со стороны юридических организаций (средства).

В Софии уже есть серьезный игрок — фонд Дании, который приобрел значительное количество жилых объектов и стремится увеличить свой портфель в ближайшие годы. Если мы поговорим о людях, иностранцах из Германии, Чешской Республики и Польши, теперь они приобретают недвижимость, особенно на Черном море. Есть также много болгар, которые долгое время были за границей и были чрезвычайно активны на рынке недвижимости за последние 2-3 года. По словам Ганева, это углубляется — в последние дни я называл болгар в Норвегии, Германии и Ирландии, которые хотят приобрести недвижимость в стране.

По его словам, движение «Деньги под матрасами» также является фактом, и часть кэша, которого нет в банках, направлено на рынок недвижимости. Это, вероятно, будет укреплено как тенденция в ближайшие месяцы, если Болгария присоединится к европейской зоне с 1 января 2026 года, сказал собеседник.

«Я ожидаю, что в среднесрочной перспективе негативным фактором на рынке недвижимости в Болгарии станет возможным повышением налоговых оценок, что увеличит стоимость приобретения и владения недвижимостью.

Пустота добавила, что более высокие затраты на приобретение и хранение недвижимости можно рассматривать положительно, поскольку более высокие суммы будут включать более высокие суммы, что должно привести к улучшению инфраструктуры и городской среды в целом.

Проверьте весь разговор в видео!

Все гости в шоу «Свойство» Вы можете посмотреть Здесь.