Обещание президента США Дональда Трампа запретить инвесторам с Уолл-стрит покупать частные дома оказалось ответным ударом по потребителям, разочарованным многолетним жилищным кризисом. Но эксперты сразу же выразили сомнение в том, поможет ли такой запрет снизить высокие цены и дефицит поставок во многих американских городах или даже усугубить их, пишет Bloomberg.
Предложение ТрампаПроект, о котором было объявлено в социальной сети 7 января без особых подробностей, направлен на повышение доступности жилья в то время, когда миллионы потенциальных покупателей чувствуют себя обделенными на рынке. Хотя эта идея встревожила финансовых руководителей и компании, занимающиеся недвижимостью, неясно, насколько она поможет разморозить замороженный рынок жилья.
Что предлагает Трамп?
Согласно его сообщению, он планирует предпринять новые усилия по снижению цен на жилье в США. «Я предпринимаю немедленные шаги, чтобы запретить крупным институциональным инвесторам покупать больше домов на одну семью, и призываю Конгресс принять это законодательно», — написал президент на Truth Social. «В жилых домах живут люди, а не корпорации», — добавил он, пообещав вернуться к этой теме, когда выступит на ежегодном форуме в Давосе, Швейцария, позднее в январе.
До сих пор Трамп не смог предложить конкретных решений по жилищному вопросу. В какой-то момент власти рассматривали возможность объявления чрезвычайной ситуации в сфере жилья. 50-летние ипотечные кредиты, еще одно предложение Трампа, потеряли свою актуальность после того, как отраслевые аналитики отметили, что заемщики в конечном итоге будут платить больше процентов и медленнее накапливать богатство из своих домов.
Чиновники Трампа заявили, что они также рассматривают возможность портативной ипотеки, которая позволит домовладельцам переносить свои текущие проценты по ипотеке из одного дома в другой. Эту идею будет сложно реализовать. Трамп направил свой гнев на жилищные компании, призывая их строить больше домов. 8 января он заявил, что поручает правительству купил ипотечных облигаций на сумму 200 миллиардов долларов в попытке снизить ставки по ипотеке.
Почему жилье такое дорогое?
Высокие цены на жилье являются результатом действия сложного комплекса сил, и экономисты спорят о степени государственного вмешательства в попытке снизить арендную плату или цены на жилье. Цены на жилье резко выросли в последние годы из-за исторического дефицита предложения после того, как глобальный финансовый кризис 2008 года положил начало десятилетнему замедлению жилищного строительства.
Пандемический покупательский бум усугубил проблему, поскольку американцы, воодушевленные низкими процентными ставками по кредитам, стали искать более удобные места для работы на дому. Поскольку потребители раскупили и без того дефицитные запасы, цены взлетели до небес. По состоянию на август сводный индекс цен на жилье для 20 городов S&P Case-Shiller вырос на 68% с января 2020 года.
Институциональные инвесторы начали покупать оптом отчужденные дома после финансового кризиса, когда компании по управлению активами, такие как Blackstone и Pretium, начали приобретать дома по значительно сниженным ценам. Последующее ужесточение стандартов кредитования помогло более крупным инвесторам перебить ставки обычных покупателей. В то же время многие люди, потерявшие свои дома из-за потери права выкупа, вышли на рынок аренды, что привело к увеличению спроса на арендуемые дома на одну семью.
Виноваты ли институциональные инвесторы в высоких ценах на жилье?
Корпоративные владельцы, владеющие сотнями объектов недвижимости, встречаются редко. По данным SFR Analytics, 24 крупнейших владельца сдаваемых в аренду домов на одну семью в США по количеству квартир владеют чуть более 520 000 квартир. Это соответствует примерно 3,5 процентам от 15 миллионов арендуемых домов в США и менее 1 процента от общего числа домов на одну семью.
Но в некоторых городах Солнечного пояса, таких как Атланта и Мемфис, крупные арендодатели контролируют огромную долю местного рынка аренды. В Атланте, например, корпоративные арендодатели, в том числе Blackstone, Progress Residential и Amherst Holdings, владеют более 30% сдаваемой в аренду недвижимости на одну семью в регионе.
Если предложение Трампа будет реализовано, это поможет дорогим рынкам, таким как Нью-Йорк, Бостон, Вашингтон и Сан-Франциско, где покупатели жилья, впервые покупающие жилье, лишены доступа на рынок, потому что институциональные инвесторы там не покупают, сказал Ральф Маклафлин, главный экономист аналитической компании OpenBrand. Они, как правило, сосредотачиваются на городах Солнечного пояса, где акции уже растут, добавляет он.
Вполне возможно, что некоторые рынки, на которых домовладельцы с Уолл-стрит активно покупают жилье, могут ослабнуть, если финансовые компании уйдут, предоставив больше возможностей покупателям первого жилья, сказал Маклафлин. С другой стороны, финансовые компании и сообразительные арендодатели знают, как использовать регулирование в своих интересах.
Может ли Трамп действительно сделать жилье более доступным?
Некоторые эксперты говорят, что предложение Трампа может иметь непредвиденные последствия и ухудшить ситуацию с предложением жилья. Это связано с тем, что крупные инвесторы часто являются покупателями жилищных компаний в последней инстанции, когда у них есть избыток жилья и им нужно больше денег для продолжения строительства, говорит Али Вольф, главный экономист компании по данным о недвижимости Zonda. Без институциональных покупателей домостроители, возможно, не захотят увеличивать свои ограниченные запасы.
«Строителям необходимо продавать дома, чтобы построить больше домов. Если вы заберете одного из их основных покупателей, это повлияет и на них. А если строители не построят столько домов, это может оказать повышательное давление на цены», — говорит Вольф.
Может ли Трамп запретить институциональных покупателей?
Это не ясно. Республиканцы в Конгрессе могут разработать законопроект, продвигающий эту идею. Но разработать закон, который отвечал бы конституционным требованиям и выдержал бы усилия лоббистов и юристов финансовой индустрии, будет непростой задачей.
Есть ли лучшие способы справиться с жилищным кризисом?
Некоторые эксперты видят более эффективные способы оживления рынка жилья, часто посредством той или иной формы государственного стимулирования.
Постоянная проблема последних нескольких лет заключалась в том, чтобы убедить домовладельцев с низкими ставками по ипотечным кредитам продавать свои дома на рынке с более высокими ставками. Экономисты предлагают правительству предоставить налоговые льготы потребителям, которые хотят переехать, но не хотят отказываться от своей ипотеки с низкой процентной ставкой. Между тем, правительство может предложить потенциальным покупателям первого жилья снижение ставок по ипотечным кредитам, при котором процентная ставка начинается с более низкого уровня в начале кредита.
Оба решения помогут облегчить проблемы в условиях более высоких процентных ставок, но будут более ограничены во времени и послужат мостом до тех пор, пока ставки не снизятся или доходы не повысятся.
Маклафлин говорит, что для институциональных покупателей лучшим решением было бы предоставить налоговые льготы крупным компаниям, которые продают недвижимость покупателям первого жилья. «Это могло бы иметь тот же эффект без полного запрета участников рынка», — считает он.
Каждая новость – это актив, следите за Investor.bg и в .
