Рынок коммерческой недвижимости США демонстрирует не очень хорошие результаты. Все меньше и меньше инвесторов проявляют к нему интерес после того, как были ошпарены падением цен на недвижимость в последние годы. На самом деле, у них есть лучшие варианты. Зачем соглашаться на доходность недвижимости в размере 7% в год, когда Nvidia предлагает 70%?, пишет Wall Street Journal.
Тем не менее, недвижимость является одним из последних активов в США, который выглядит разумно оцененным и может оказаться безопасным убежищем в случае пузыря ИИ.
Институциональные инвесторы, такие как пенсионные фонды и страховые компании, традиционно составляли основу рынка коммерческой недвижимости, вложив более 10% своих портфелей недвижимости. Они покупали здания в качестве защиты от инфляции, для получения стабильного дохода и для владения активами, не связанными с фондовым рынком.
Но они не вернулись к покупке недвижимости в больших количествах, несмотря на снижение процентных ставок Федеральной резервной системы.
Данные MSCI показали, что крупные инвесторы купили недвижимость в США на 4,6 миллиарда долларов больше, чем продали в 2025 году, что стало первым за три года, когда они стали чистыми покупателями. Однако количество транзакций ниже исторических норм.
Роль коммерческой недвижимости в портфелях крупных инвесторов тщательно отслеживается. Доходность недвижимости в США разочаровала, особенно квартир и офисов. С третьего квартала 2019 года частные фонды недвижимости вернули 20% прибыли по сравнению со 150% для индекса S&P 500.
Инфраструктура и сырье также являются лучшими инвестициями. Согласно отчету Hodes Weill & Associates о распределении средств, в 2025 году институциональные инвесторы сократили целевые средства, выделяемые на недвижимость.
Некоторые проблемы невозможно было предвидеть. Пандемия ударила по коммерческой недвижимости, а возврат инфляции, которая привела к самому быстрому повышению ставок за последние десятилетия, ударил по стоимости недвижимости. Но инвесторы также недооценили суммы, которые им пришлось вложить в стареющую недвижимость, чтобы сделать ее привлекательной для новых арендаторов.
По данным Green Street, цены на коммерческую недвижимость в США все еще на 17% ниже пика 2022 года. Снижение цен на офисы и квартиры особенно велико – 36% и 19% соответственно от их высоких показателей.
Офисный сектор возвращается
В результате институциональные инвесторы получили в своих портфелях недвижимость на миллиарды долларов, которая сейчас стоит меньше, чем они за нее заплатили. Желание покупать пока слабое.
У инвесторов есть другие возможности диверсифицировать свои риски. Инфраструктура, центры обработки данных и частное кредитование популярны среди управляющих портфелями. Коммерческой недвижимости теперь приходится конкурировать с этими более привлекательными активами для капитала. Инвесторы могут получить большую прибыль, взяв кредит под залог недвижимости, чем владея ею.
Но это один из немногих случаев, когда цены на коммерческую недвижимость в США упали более чем на 10%. Предыдущие два раза были в начале 1990-х годов и во время мирового финансового кризиса 2008 года.
«Люди смотрят на коммерческую недвижимость прямо сейчас и видят, что она относительно дешева по сравнению с другими активами», — сказал Джеймс Миллен, соруководитель подразделения CBRE по рынкам капитала в США и Канаде.
По мнению Green Street, исходя из разницы или спреда, который в прошлом требовали инвесторы при владении недвижимостью по сравнению с более ликвидными корпоративными облигациями, частная недвижимость сейчас оценивается справедливо. На публичном рынке акции компаний, занимающихся недвижимостью, кажутся выгодной сделкой. По данным CBRE, они являются самыми дешевыми по сравнению с фондовым рынком в целом за последние два десятилетия.
Оппортунистические инвесторы уже заключают сделки. RXR покупает офисы на Манхэттене у институциональных инвесторов по ценам на 30–50% ниже пиковых значений. Blackstone также купила офис в Сан-Франциско.
Многие институциональные инвесторы не хотят тратить деньги на ремонт даже качественных офисов, чтобы сдавать их в аренду. «Это бесполезная часть их кошелька, и они больше не хотят с ней иметь дело», — говорит генеральный директор RXR Скотт Рехлер.
Поскольку ожидается, что процентные ставки по долгам останутся высокими, старые стратегии инвестирования в недвижимость больше не работают. Спустя более десяти лет после мирового финансового кризиса низкие процентные ставки привели к росту цен на недвижимость, а большие запасы дешевого долга увеличили доходы инвесторов. Но покупатели больше не могут ожидать, что цены на недвижимость будут расти так же быстро, как раньше.
Это делает доход, который приносит здание, гораздо более важным. Какие активы в настоящее время приносят наибольшую прибыль? Несовременные типы, такие как дома престарелых, торговые помещения и качественные офисные здания.
Новое строительство некоторых типов коммерческой недвижимости шло вяло из-за инфляции. По данным компании Mortenson, затраты на строительство выросли более чем на 40% с 2020 года по третий квартал 2025 года, что затрудняет финансовое обоснование нового строительства.
Это хороший знак для существующих владельцев, особенно в сфере розничной торговли, где уже более десяти лет ничего не строилось. Поскольку предложение сокращается, арендодатели имеют возможность поднять арендную плату.
Теоретическое увеличение затрат на строительство на 40% потребует соответствующего увеличения арендной платы за вновь построенные здания на 40%, чтобы окупить инвестиции. Это указывает на длительный период роста арендной платы для арендодателей, у которых нет большой конкуренции со стороны нового строительства.
В период с 1997 по 2000 год показатели недвижимости были хуже, чем когда инвесторов привлекали лучшие возможности в технологическом секторе. «Медленные и стабильные инвестиции были последним, чего хотели инвесторы во время пузыря доткомов», — говорит Седрик Лашанс, директор по исследованиям Green Street.
Но если развитие искусственного интеллекта замедлится или остановится, недвижимость может превратиться из непопулярного актива в место, где инвесторы захотят найти убежище.
Каждая новость – это актив, следите за Investor.bg и в .
