Марцин Валевски из Польской ассоциации предпринимателей-строителей (PZFD) и преподаватель Варшавской школы экономики рассказывает о современных тенденциях в управлении затратами на строительство и меняющейся динамике рынка.
В Польше строительные подрядчики в последние годы столкнулись со значительными колебаниями затрат. Как это повлияло на структуру и реализацию проектов, особенно на долгосрочное и крупномасштабное жилищное строительство?
Строительный рынок по-прежнему находится под сильным влиянием внешних факторов, которые в последние годы привели к значительным изменениям в затратах и динамике сектора. После резких потрясений, вызванных пандемией и войной в Украине, цены на основные строительные материалы постепенно стабилизировались, а в 2024 и 2025 годах были более благоприятные условия для предпринимателей, инфляция не превышала около 5% в год. Однако геополитическая напряженность в Иране создает неопределенность и ожидание изменения тенденций.
Поскольку строительный цикл обычно составляет около четырех лет, успех проекта все больше зависит от способности инвесторов управлять рисками, сохранять гибкость и оперативно реагировать на изменения рынка – требование, которое теперь является постоянной чертой сектора.
Судя по вашему опыту работы на польском рынке, обеспечивает ли нынешняя договорная практика достаточные инструменты для управления этими рисками, или существует растущая потребность в более гибких подходах, таких как механизмы индексации цен?
Замечено, что модель контракта с фиксированной ценой продолжает преобладать, главным образом в жилых проектах, где инвесторы перекладывают часть своего риска, связанного с колебаниями рынка, на застройщиков.
Однако в последнее время в подходе к рынку произошли явные изменения. Все больше и больше инвесторов и подрядчиков готовы внедрить механизмы индексации цен, ориентированные на ключевые факторы затрат, такие как сталь, бетон и энергия. Эти механизмы часто основаны на официальных индексах, например, опубликованных GUS/PUDS* и других статистических источниках.
Таким образом, риск начинает более равномерно распределяться между сторонами, а не концентрироваться целиком в одной из них – подход, который особенно подтверждается в условиях значительных рыночных изменений.
Есть ли примеры или передовая практика в Польше, где инвесторы и строители нашли практические решения, позволяющие справиться с колебаниями затрат, сохраняя при этом финансовую жизнеспособность проектов?
На польском рынке уже внедряется ряд рабочих практик, которые помогают инвесторам и строителям справляться с колебаниями затрат, не ставя под угрозу финансовую устойчивость проектов.
Одна из наиболее распространенных моделей — крупные инвесторы имеют собственные строительные подразделения — отдельные юридические лица, но входящие в одну группу, как в случае с такими компаниями, как «Дом Девелопмент» и «Сканска». Это обеспечивает лучший контроль процесса и более гибкое управление затратами.
Другая устоявшаяся практика – более раннее привлечение строителей уже на этапе проектирования. Таким образом, технические решения соответствуют текущим рыночным условиям, что ограничивает риск последующих существенных изменений бюджета. Такой подход особенно характерен для сборных проектов.
Одним из решений является использование положений об индексации, привязанных к конкретным компонентам затрат (ключевым факторам затрат, таким как сталь, бетон или энергия, как упоминалось выше), а не ко всей стоимости контракта. Обычно это относится к контрактам генерального подрядчика и позволяет сторонам управлять наиболее нестабильными элементами. Можно предсказать, что этот сценарий вступит в силу во время сильных колебаний рынка.
Заглядывая за пределы Польши, видите ли вы сходство с ситуацией, которая сейчас обсуждается в Болгарии, где заинтересованные стороны обдумывают, как лучше справиться с колебаниями затрат в частных строительных контрактах? Исходя из вашего опыта, есть ли конкретные уроки, подходы или практики на польском рынке, которые могли бы помочь в этой дискуссии и поддержать более сбалансированные решения между инвесторами и подрядчиками?
Сходство между двумя рынками особенно заметно с точки зрения внезапного увеличения расходов, наблюдавшегося в период 2021-2023 годов.
Есть большая разница в масштабах. Болгарский рынок составляет примерно от одной шестой до одной восьмой размера польского, в том числе в сегменте недвижимости. Как и Венгрия, Болгария имеет ограниченное количество городов, способных конкурировать со столицей, что приводит к концентрации строительной деятельности преимущественно в Софии.
Именно в этом контексте, с акцентом на капитал, могут применяться те же принципы и подходы, поскольку они отражают устоявшиеся бизнес-модели, широко распространенные на европейских рынках.
*Główny Urząd Statystyczny (GUS) – Центральное статистическое управление Польши
Индекс PUDS (Indeks Cen Stali) является основным ориентиром цен на сталь в Польше, поддерживаемым Польским союзом дистрибьюторов стали.
