Граждане Украины, реализующие собственные квартиры или дома за пределами страны, обязаны платить налоги с полной стоимости сделки, независимо от того, как долго имущество находилось в их собственности. Фискальные органы приравняли такие операции к обычному иностранному доходу, исключив возможность применения базовых налоговых льгот и игнорируя реальные расходы на приобретение актива. Об этом сообщает сайт Дебет-Кредит со ссылкой на данные Налоговой.
► Подписывайтесь на телеграмм-канал «Минфина»: главные финансовые новости
Иллюзия льгот и правовая неопределенность
Статья 172 Налогового кодекса Украины (НКУ) содержит норму, освобождающую физических лиц от уплаты налога на доходы и военного сбора при продаже недвижимости, если она находилась в собственности более трех лет. Однако в законодательстве не было четко артикулировано, касается ли это правило объектов за пределами страны.
Этот пробел долгое время оставлял простор для трактовок среди эмигрантов и инвесторов. Точку в этом вопросе поставила ИПК № 1310/ИПК/99-00-24-03-03. Налоговая служба вынесла категорический и максимально невыгодный для плательщиков вердикт: трехлетняя льгота на иностранное имущество не распространяется. Чиновники классифицируют продажу квартиры в Польше или Германии исключительно как иностранный доход, регулируемый совсем другими статьями кодекса.
Фискальная математика
Согласно позиции налоговиков, при продаже зарубежных квадратных метров владельцу придется отдать государству почти четверть полученных средств:
- 18% — налог на доходы физических лиц (НДФЛ);
- 5% — военный сбор;
- Итого — 23% от общей суммы сделки.
Главный подводный камень состоит в основе налогообложения. ГНС отказывается учитывать первоначальные затраты на покупку объекта. На практике это означает откровенный абсурд: если человек приобрел жилье за 100 000 евро, а затем продал его за 120 000 евро, налог в размере 23% будет взиматься не с фактической прибыли в 20 000 евро, а со всех 120 000 евро.
Адвокат Богдан Янкив подвергает такой подход жесткой критике, называя его экономически необоснованным.
«Государство пытается обложить оборот, а не реальный доход. Это полностью убивает любую мотивацию граждан добровольно декларировать продажу иностранного имущества. Адекватной практикой было бы рассчитать расходы на покупку и начислять налог исключительно на чистый прирост стоимости. Однако ИПК подтверждает агрессивную фискальную линию ГНС», – отмечает юрист.
Курсовые ловушки, сроки и двойное налогообложение
Для легализации средств необходимо отразить доход в декларации об имущественном положении до 1 мая года, следующего за годом продажи, а уплатить начисленный налог — до 1 августа. При этом сумма продаж конвертируется в гривну по официальному курсу НБУ на день фактического поступления денег, а не на дату подписания соглашения или первичной покупки имущества.
Попытаться уменьшить налоговое бремя можно только при наличии международного соглашения об избежании двойного налогообложения между Украиной и страной, где находилась недвижимость. Если местный налог уже уплачен за границей, эту сумму можно отнести в счет украинского НДФЛ (18%). Однако эта возможность не распространяется на военный сбор — 5% придется отдать украинскому бюджету при любых обстоятельствах.
Как автоматический обмен данными раскрывает иностранные счета
Тем, кто надеется просто проигнорировать требования ДПС и не заявить о продаже, следует учитывать новые механизмы международного контроля. С 2024 года Украина является активным участником системы Единого стандарта отчетности (CRS). Это означает, что Государственная налоговая служба теперь автоматически получает финансовую информацию из более чем 100 иностранных юрисдикций, включая все страны Евросоюза. Когда средства от продажи недвижимости переводятся на счет в европейском банке, это учреждение регистрирует транзакцию. Ежегодно до 30 сентября эти наборы данных об остатках на счетах и движении капитала передаются в налоговую службу Украины, что делает сокрытие иностранных активов технически уязвимым и крайне рискованным шагом.
Почему это важно
Жесткая позиция налоговиков ярко иллюстрирует потребительское отношение государства к капиталу своих граждан. Вместо того, чтобы внедрять адекватные правила налогообложения чистой прибыли, которые стимулировали бы украинцев реинвестировать заработанные за рубежом средства в экономику Украины, власти выбирают путь максимальной фискальной вытеснения. Взыскание 23% от полной стоимости имущества (фактически — налог на оборот) является откровенно грабительским подходом. Это неизбежно приведет к обратному эффекту: инвесторы и обычные эмигранты будут искать какие-либо легальные пробелы, чтобы навсегда избавиться от статуса налогового резидента Украины, чтобы защитить свои активы от неадекватных аппетитов чиновников.
