Рынок первичной недвижимости в Украине претерпевает фундаментальные изменения. Отныне наличие резервного питания в новостройках – это не опция «бизнес-класса», а жесткое требование строительных норм. Однако это правило распространяется только на новые проекты, а жители уже заселенных домов вынуждены решать энергетические проблемы самостоятельно. Об этом в комментарии агентству «Интерфакс-Украина» сообщила коммерческий директор компании «Интергал-Буд» Елена Рыжова.
► Подписывайтесь на Telegram-канал Минфина: главные финансовые новости
Новые правила игры
Изменения продиктованы вступлением в силу осенью 2023 года новых Государственных строительных правил (ДБН В.2.2-5:2023). Согласно им, застройщики обязаны интегрировать энергонезависимые системы на этапе проектирования, в частности для складских помещений и зданий двойного назначения. Без этого объект не пройдет экспертизу, а Государственная инспекция архитектуры и градостроительства (ДИАМ) не выдаст паспорт готовности.
«Сейчас застройщик не может просто сдать бетонную коробку. Он обязан обеспечить жизнеспособность дома при отключениях электроэнергии и сигнализации. Это не просто свет в коридоре — это работа систем вентиляции в течение 48 часов. Если в проекте не будет автономного электроснабжения, способного обеспечить воздухообмен и канализационные насосы, объект просто не пройдет экспертизу», — пояснила Елена Рыжова.
В новых проектах стоимость генераторов и их установки уже включена в стоимость строительства. Это позволяет сразу рассчитать допустимые нагрузки, учесть нормы шума и экологические требования.
Что именно будет питать генераторы
Важно понимать, что требование застройщика не означает полную энергетическую независимость каждой квартиры (чтобы работали телевизоры или электроплиты). Речь идет о критически важных общестроительных системах:
- Лифты (или хотя бы один пожарный лифт).
- Насосы для водоснабжения и канализации.
- Индивидуальные тепловые пункты (ИТП) или котельные.
- Системы пожарной безопасности и аварийного освещения.
Проблема арендованного жилья: кто платит?
Кардинально иная ситуация у жителей уже введенных в эксплуатацию жилых комплексов. Даже если соседний ряд того же жилого комплекса уже строится с генератором от застройщика, жители готового дома не могут требовать аналогичное оборудование бесплатно.
Юридическая причина проста: после сдачи в эксплуатацию здание становится общей совместной собственностью собственников квартир. Законодательством не предусмотрен механизм, с помощью которого застройщик мог бы финансировать модернизацию чужого объекта.
Поэтому в домах, которые уже заселены, инициатива и финансирование полностью ложатся на плечи ТСЖ или управляющих компаний.
«Установка генератора в здании, которое уже получило акт ввода в эксплуатацию и заселено, — это выход застройщика за границы строительства и переход в зону права и эксплуатации жилья», — подчеркивает эксперт.
Сложность инженерной мысли
Эксперты также предостерегают от упрощенного подхода к энергетической независимости. Установка промышленного генератора в многоэтажном доме – это сложный инженерный проект, а не просто покупка устройства.
Необходимо разработать техническое решение, включающее в себя:
- Анализ электрических сетей и расчет мощности.
- Схема автоматического переключения.
- Системы заземления и вытяжной вентиляции.
- Шумоизоляция.
Рыжова подчеркнула, что хотя застройщики и не финансируют оборудование арендуемых домов, зачастую они готовы взять на себя проектирование и организацию работ, оставив финансовую составляющую жильцам.
