Сильная активность рынка недвижимости в Софии ощущается и среди нотариусов. Конторы уже давно работают над оформлением нотариальных актов. «У коллег гораздо больше работы. Оформление сделки — сложный процесс и требует технологического времени. Если сейчас есть прирост в работе, то в последние недели года он будет еще больше. В декабре многие люди окончательно оформляют свои намерения, не рассчитывая на вступление в еврозону. У нотариусов есть опыт такой динамики. Об этом заявил нотариус Димитар Танев, бывший председатель Нотариальной палаты Болгарии, в программе «Недвижимость» с ведущим Христо Николов.
Рынок недвижимости Софии отметил второй по силе летний период с начала века. По данным Агентства регистрации, в июле, августе и сентябре было внесено в общей сложности 9238, что на 17% больше, чем за тот же период 2024 года. Больше сделок в третьем квартале было только в 2007 году (10 792), когда на рынке недвижимости сформировался классический ценовой шар по мере вступления Болгарии в Евросоюз.
Введенные этим летом договорные и юридические ипотечные кредиты в Софийском ЗАГСе отмечают абсолютный рекорд в новой истории Болгарии — 6291 по сравнению с 5597 в третьем квартале 2007 года.
Предстоящее вступление Болгарии в зону евро является основным фактором высокой активности рынка недвижимости в Софии в последние месяцы, сказал Димитар Танев.
«Изменение левов на евро заставляет многих болгар формализовать свои средства, превращая их в недвижимость. Другой фактор заключается в том, что люди ожидают, что цены на недвижимость вырастут еще больше, чего сделать невозможно. Цены в Болгарии достигли своего максимума и сравнялись с ценами на недвижимость в Центральной Европе».
По данным специализированных сайтов недвижимости, средние цены предложения на трехкомнатные квартиры в большинстве мегаполисов составляют от 2000 до 3500 евро за квадратный метр. Более дешевое жилье имеется лишь в некоторых западных, северных и северо-восточных регионах.
Одной из причин хаоса этого пузыря на рынке недвижимости является отсутствие официальных данных о ценах на недвижимость в различных регионах. Закон о государственной собственности гласит, что для определения рыночной цены* недвижимости необходимо ориентироваться на цены соседних объектов недвижимости.
Такая справка у нас невозможна или очень трудно осуществима, поскольку в стране нет действующего реестра собственности, пояснил Танев. Он добавил, что эти данные находятся в Агентстве реестра, которое могло бы их структурировать.
По словам участников рынка недвижимости, в третьем квартале 2025 года в Софии было много сделок на жилье «новостройки», которое началось еще несколько лет назад, но сейчас они получили Акт 16.
В отличие от бума на рынке недвижимости в 2005-2008 годах, когда недвижимость в Болгарии покупали многие иностранцы, сейчас ситуация иная, отметил собеседник.
«Я сейчас не чувствую волны иностранцев. Коллеги, с которыми я общаюсь, того же мнения.
В последние месяцы нам пришлось провести большую работу по реализации положений Закона о мерах по борьбе с отмыванием денег. Каждая сделка с недвижимостью заполняется декларациями (о происхождении средств), и мы проводим оценку рисков. Мы являемся одним из главных лиц вне SANS, которые помогают предотвратить отмывание денег», — пояснил Димитр Танев.
Нотариусы и чиновники в конторах проделывают огромную работу в этом плане, поскольку они также несут личную ответственность за сбор местного налога при передаче очень важного для муниципальных бюджетов имущества, сказал он.
Большая разница между налоговыми оценками недвижимости и реальными ценами, по которым заключаются сделки, является проблемой для муниципалитетов. Налоговые отчисления должны индексироваться по коэффициенту за определенный период времени, как это практикуется в других европейских странах, сказал гость.
С января 2026 года плата за совершение нотариальных действий, как и все другие нотариальные сборы, будет взиматься в евро. По словам Димитара Танева, плата за оформление нотариальных действий будет автоматически переведена в евро и не повышена.
В настоящее время для контракта с материальной заинтересованностью от 100 001 до 500 000 левов. Нотариальный сбор составляет 730,50 левов плюс 0,20% за сумму свыше 100 000 левов.
Было бы справедливо повысить обычные нотариальные сборы, добавил собеседник. Он привел пример платы за доверенность, которая уже много лет составляет 5 левов.
Недавно Ассоциация прокуроров предложила в рамках широкого пакета мер по борьбе с имущественными махинациями заключать и предварительные договоры купли-продажи недвижимости, в т.ч. В зеленых сделках. Предварительные договоры должны быть твердо заключены, но не обязательно, а по желанию сторон, сказал Димитр Танев.
«Предварительные контракты были заключены в 2014 году, но через 4 месяца, что самое неожиданное, официальное правительство на тот момент отменило эту возможность. У коллег-юристов были доводы, что это облигационные контракты и ввиду некоторой юридической эстетики они не должны быть в реестре собственности».
Создание реестра уязвимых лиц в Болгарии также ограничит мошенничество с недвижимостью, заявил Димитр Танев. В 2018 году мы предложили эту идею тогдашнему вице-премьеру Екатерине Захарьевой, и с тех пор прошло семь лет. Болгария остается одной из немногих европейских стран, в которой нет реестра уязвимых лиц, в основном пожилых людей, заключил он.
Если в течение 12 месяцев до даты присвоения органа ЗАГС по месту нахождения имущества совершено более 20 сделок, при определении рыночной цены учитываются последние 20 сделок. Усреднение производится на основании как минимум двух соответствующих сделок.
* «Рыночные цены» по Закону о государственном имуществе — это усредненные цены всех сделок с имуществом по продаже, замене, установлению вещных прав или передаче имущества под обязательство строительства, ипотечному обеспечению продажи имущества, продаж государственными и частными правоохранительными учреждениями, государственными учреждениями, государственными учреждениями с предметом идеальных частей имущества, в которых хотя бы одна из сторон является торговцем, заключенных в течение 12 месяцев до даты присвоения оценки и внесенных в бюро записей при расположение объекта недвижимости.
Подробности смотрите в видео Bloomberg TV Bulgaria.
. В этот важный день следуйте за нами и в С
