Инвесторы в коммерческую недвижимость США все чаще приспосабливаются к буму искусственного интеллекта, что позволяет им зарабатывать на росте, но также делает их средства более уязвимыми для коррекции в компаниях, занимающихся искусственным интеллектом, что подрывает спрос на центры обработки данных.
По данным Бюро переписи населения США, затраты на строительство центров обработки данных превысят затраты на строительство офисных зданий уже в следующем году.
Пока что выгоды перевешивают риски — дата-центры приносят больше прибыли, чем практически любой другой вид недвижимости. По данным Национального совета фидуциариев по инвестициям в недвижимость, в прошлом году эта недвижимость принесла 11,2%. Это больше, чем в любом другом секторе, кроме жилищного строительства.
Переход к центрам обработки данных вряд ли прекратится в ближайшее время, поскольку спрос на вычислительную мощность продолжает расти. Американские города все еще борются с многолетним избытком офисных площадей и поддерживают рекордный уровень пустующих офисных площадей.
В то же время Meta, Amazon, Oracle и другие гипермасштабные компании пытаются быстрее строить свои сети искусственного интеллекта. Поэтому они арендуют больше места для своих центров обработки данных у владельцев недвижимости, а не строят их самостоятельно.
По данным компании McKinsey, в этом году 40% мощностей дата-центров гипермасштабных компаний в США сдано в аренду. Это рост примерно с 35% в 2023 году.
Консалтинговая компания JLL прогнозирует, что Северная Америка может получить $1 триллион на строительство новых центров обработки данных. долларов в период с 2025 по 2030 год. На этих объектах размещены стойки с графическими процессорами и оборудованием, которое обучает и управляет системами искусственного интеллекта.
Желание извлечь выгоду из бума искусственного интеллекта меняет характер инвестиций в коммерческую недвижимость. Офисные башни, многоквартирные дома и торговые центры традиционно рассматривались как стабильная и безопасная альтернатива технологической индустрии. Когда фондовый индекс Nasdaq упал почти на 80% во время распродажи акций технологических компаний в период с 2000 по 2002 год, стоимость деловой недвижимости осталась на прежнем уровне или немного снизилась.
Теперь быстрый рост центров обработки данных усиливает опасения по поводу растущего пузыря в инфраструктуре искусственного интеллекта, где инвесторы говорят, что эта технология вскоре принесет триллионы долларов новых доходов.
Сегодня недвижимость больше связана с искусственным интеллектом, чем во время предыдущего бума технологических акций и распродаж. Подразделения недвижимости и инфраструктуры крупных управляющих активами, таких как Blackstone и Brookfield, в последние годы значительно увеличили свою долю в этих объектах, хотя центры обработки данных остаются относительно небольшой частью их общих инвестиционных портфелей.
По данным Национальной ассоциации инвестиционных фондов недвижимости, публичные компании по недвижимости увеличили свои инвестиции в центры обработки данных на 15% в 2024 году, одновременно отходя от традиционных секторов, таких как офисные здания и квартиры.
Частные фонды также выделяют больше средств. Опрос консалтинговой компании CBRE среди 92 крупных инвесторов, включая частные инвестиционные компании и пенсионные фонды, показал, что 95% из них планируют увеличить свои инвестиции в центры обработки данных.
Одна из давних привлекательностей коммерческой недвижимости для инвесторов заключается в ее хорошей диверсификации. Офисные здания сдаются в аренду нескольким компаниям, которые обычно занимаются разной деятельностью. Портфолио квартир варьируется от элитного до доступного жилья.
Но поскольку центры обработки данных растут в основном за счет спроса на искусственный интеллект, они становятся зависимыми от нишевых арендаторов, которым еще предстоит найти прибыльную бизнес-модель.
Крупнейшие сторонники центров обработки данных утверждают, что долгосрочная аренда их арендаторов защищает их от большей части рисков. Многие гипермасштабные компании подписывают договоры аренды на 15–20 лет и обязаны платить за весь срок.
«Конечно, у гипермасштабных компаний достаточно средств для этого», — сказал Дэвид Гуарино, аналитик Green Street.
Ни одна другая гипермасштабная компания не планирует нанимать больше сотрудников, чем Oracle. Согласно последним публичным отчетам, у компании будут обязательства по аренде в будущем на сумму 248 миллиардов долларов, которые еще не отражены в ее балансе. Бухгалтерские показатели компании упали в начале этого месяца после того, как она объявила о планах увеличить расходы на инфраструктуру искусственного интеллекта.
Многие соглашения включают положения, которые позволяют арендатору расторгнуть договор аренды, если строительные компании не соблюдают сроки строительства или не могут обеспечить права на электроэнергию. Другие положения защищают арендаторов технологий после ввода центра обработки данных в эксплуатацию. Например, слишком много минут без электричества в месяц может привести к штрафу для арендодателя в размере арендной платы за несколько месяцев.
Долгосрочные проблемы с электропитанием, охлаждением или подключением могут привести к аннулированию всего контракта, говорит Шэрон Харан, коммерческий директор страховой компании Parametrix, которая продает полисы владельцам и операторам центров обработки данных.
«Речь идет о множестве технических мер, которые могут привести к значительным финансовым потерям. Именно поэтому существует длинный список инвесторов, которые решили пока не связываться с этим сектором», — отмечает он.
Хотя центры обработки данных стимулируют новое строительство, этот сектор также испытывает трудности из-за депрессии на рынке труда, что может затруднить набор персонала. Между тем, тарифы угрожают цепочкам поставок строительных материалов. Во многих районах электроснабжение остается под вопросом.
Эти и другие проблемы могут затруднить строительство центров обработки данных компаниями во время строительства и привести к задержкам в заключении договоров аренды.
Каждая новость – это актив, следите за Investor.bg и в .
