Рынок вторичной недвижимости в Украине уже несколько лет демонстрирует парадоксальную картину. Несмотря на устаревший жилищный фонд и активную застройку новыми жилыми комплексами, цены на отдельные квартиры в хрущевках остаются удивительно высокими. Кое-где небольшие квартиры в пятиэтажках продаются почти за те же деньги, что и жилье в новостройках. Поэтому на рынке все чаще появляются объявления о так называемых «элитных хрущевках», рассказывает юрист по недвижимости Владимир Копоть.
Речь идет о стандартных квартирах площадью около 40-50 квадратных метров, цена которых иногда превышает 100 тысяч долларов.
«Как вам „элитные“ хрущевки по цене частного дома? На первый взгляд это выглядит странно, но в поведении покупателей есть своя логика», — отмечает эксперт.
Почему хрущевки остаются популярными
Основной аргумент в пользу таких квартир – выгодное расположение. Большинство хрущевок возводилось в районах, где сегодня практически нет свободных участков для новой застройки. Поэтому покупатель фактически платит не только за жилье, но и за возможность жить рядом с метро, парком, школой или больницей, работающих десятилетиями. В новых районах в окрестностях подобная инфраструктура иногда формируется годами.
Еще один важный фактор – риски первичного рынка. Покупка квартиры в новостройке для многих остается неопределенной: дом могут достроить с задержками или вообще заморозить.
«Логика покупателя проста: лучше переплатить за старую квартиру, чем рисковать и остаться без жилья», — объясняет Копоть.
Кроме того, здание, которое уже много лет стоит, воспринимается как более предполагаемый актив: понятное состояние здания, сформированное сообщество соседей и отсутствие строительных рисков. В некоторых случаях дешевле может быть и содержание такого жилья — коммунальные платежи в новых жилых комплексах с сервисными компаниями зачастую значительно выше.
Кто покупает такие квартиры
По словам эксперта, спрос на хрущевки формируют несколько категорий покупателей. Среди них:
- люди, не доверяющие новостройкам;
- покупатели, желающие жить ближе к центру города;
- пожилые люди, не желающие менять привычный район;
- иностранцы, не до конца ориентирующиеся в специфике украинского рынка;
- семьи, которые уже привязаны к местной инфраструктуре – школы, садики, транспорт.
Риск «дизайнерского ремонта»
Отдельная проблема – маркетинговые трюки продавцов. Часто старые квартиры пытаются преподнести как премиальное жилье благодаря свежему ремонту и красивым фото в объявлениях. Именно таким образом к цене иногда прибавляют еще 30-40 тысяч долларов.
«Не стоит переплачивать за чужой ремонт. Через несколько лет он потеряет вид, и перерабатывать его придется уже за свой счет. „Элитный“ ремонт в хрущевке часто является лишь маркетинговой ловушкой», — предупреждает юрист.
В то же время, конструктивные особенности таких домов никуда не исчезают: низкие потолки, слабая звукоизоляция и устаревшие инженерные сети. Большинство хрущевок уже давно превысили 50-летний срок эксплуатации.
Поэтому специалисты советуют при покупке обращать внимание не на дизайн интерьера, а на техническое состояние дома – подъезд, крышу, коммуникации и общее состояние конструкций. Именно эти факторы определяют реальную ценность жилья.
