Каково состояние ипотечного рынка на данный момент, как повлияет на рынок вступление Болгарии в еврозону и что самое главное при выборе финансового посредника – об этих и других вопросах мы беседуем с Димитаром Стояновым, исполнительным директором «Кредит Траст»который был одним из участников Бизнес-форум по недвижимостиразмещенный на Imoti.net.
— Господин Стоянов, данные БНБ за август показали 20-процентный рост объема новых ипотечных кредитов. Данные Регистрационного агентства также показали двузначный рост количества выданных ипотечных кредитов в третьем квартале в четырех крупнейших городах страны. Что это означает для состояния ипотечного рынка сейчас?
Данные показывают, что ипотечный рынок в Болгарии в настоящее время динамичен и устойчив, чему способствует стабильный и разнообразный спрос на жилье. Повышенная активность обусловлена как естественными жизненными потребностями – покупка первого жилья или обеспечение лучших условий жизни, так и инвестиционными мотивами, в том числе желанием сохранить ценность денег в условиях инфляции.
Дополнительными факторами, поддерживающими спрос, являются относительно низкие процентные ставки, рост доходов и стабильная занятость.
Несмотря на положительные тенденции, за рынком необходимо тщательно следить, поскольку устойчивый рост цен и кредитной активности, если он превысит рост реальных доходов, может привести к давлению на платежеспособность домохозяйств и потенциальным рискам для устойчивости сектора.
Димитр Стоянов
Кредитный траст
Димитр Стоянов – исполнительный директор «Кредит Траст» с более чем 17-летним опытом работы в финансовом секторе. Его профессиональный путь проходит через руководящие должности в одном из крупнейших банков Болгарии и приводит его к управлению ведущим небанковским финансовым учреждением.
Обладая глубоким опытом в области ипотечного кредитования и способностью превращать стратегии в реальные результаты, он создает «Кредит Траст» как символ доверия, стабильности и инновационных решений для своих клиентов и партнеров.
— Каков профиль людей, покупающих дома в ипотеку, и какова средняя сумма кредита, которую они используют?
Поскольку финансирование, предлагаемое АО «Кредит Траст», в основном носит промежуточный характер и используется для различных конечных целей, мы не можем сформировать точный профиль покупателей с ипотечным кредитом или средний размер кредита, основываясь только на внутренней статистике.
Однако, основываясь на наблюдениях за рынком, можно сказать, что активными покупателями являются в первую очередь лица со стабильным доходом, которые ищут возможность сохранить стоимость своих средств за счет инвестиций в недвижимость. Часть из них — молодые семьи, обеспечивающие собственное жилье, а другая часть — инвесторы, ищущие защиту от инфляции и долгосрочную прибыльность.
— В конце сентября миссия МВФ опубликовала свои выводы и рекомендации для экономики Болгарии, предупредив, что быстрый рост жилищного кредитования создает риски. Каков ваш комментарий?
В докладе МВФ выделено несколько потенциальных системных рисков на рынке недвижимости Болгарии – возможность «пузырного» роста цен, быстрый рост ипотечных кредитов и концентрация кредитования в банковском секторе.
Что касается первого риска, наш анализ показывает, что рост цен на жилье по-прежнему происходит параллельно с увеличением доходов в последние годы, а это означает, что данные в настоящее время не указывают на пузырь. Конечно, риск коррекции всегда существует, но это естественный рыночный механизм, характерный для большинства экономик.
Быстрый рост ипотечного кредитования также не обязательно является негативным фактором. Во многих случаях это отражает выравнивание рынка – преодоление предыдущего отставания на кредитном рынке. По данным «Ассоциации кредитных посредников Болгарии (АКПБ)», доля ипотечных кредитов по отношению к ВВП в Болгарии составляет всего 9,8%, что является одним из самых низких показателей в ЕС, тогда как в среднем по ЕС и еврозоне задолженность превышает 42%.
Наконец, риск концентрации ипотечного кредитования в банковском секторе постепенно снижается благодаря появлению небанковских кредиторов, таких как «Кредит Траст» АД. Такие компании предлагают клиентам более гибкие условия, расширяя их участие в общем объеме вновь выдаваемых ипотечных кредитов и способствуя диверсификации рынка.
— МВФ и БНБ обращают внимание на то, что рост ипотечных кредитов опережает рост доходов. Вызывает ли это беспокойство в настоящее время?
Примечательно, что рост ипотечного кредитования опережает рост доходов, но в настоящее время не представляет критического риска для финансовой стабильности. Относительно низкие процентные ставки и стабильная макроэкономическая среда поддерживают доступность кредита и платежеспособность домохозяйств.
Однако важно учитывать некоторую специфику болгарского рынка. По официальным данным, доля теневой экономики превышает 30%, а это означает, что значительная часть доходов, используемых для инвестиций в недвижимость, не отражается в официальной статистике. Кроме того, когда приобретенная недвижимость сдается в аренду, доход от аренды покрывает часть платежей по кредиту, что снижает нагрузку на доходы заемщика.
Пока покупатели имеют право на кредитоспособность, текущий рост ипотечного кредитования относительно официальных доходов не представляет системного риска. Тем не менее, постоянный мониторинг долга и соотношения ежемесячных платежей к доходам остается ключом к устойчивости рынка.
— Спустя год после принятия БНБ мер по укрощению жилищного кредитования, как вы оцениваете их влияние на ипотечный рынок?
Меры, введенные БНБ в октябре 2024 года, привели к замедлению темпов роста ипотечных кредитов. Без этих мер рост кредитования, вероятно, был бы значительно выше, что указывает на то, что меры оказали реальное ограничительное воздействие на рынок.
В 2025 году наблюдалось новое ускорение объемов вновь выданных жилищных кредитов, и по итогам июля рост составил более 27% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, что свидетельствует об адаптации рынка к новым условиям.
Эти данные показывают, что меры НББ не привели к резкому охлаждению рынка, а оказали контролируемое воздействие, при этом заемщики продолжали соответствовать требованиям кредитоспособности.
— До вступления Болгарии в еврозону осталось менее ста дней, ожидаете ли вы изменений со стороны банков в плане жилищного кредитования и формирования процентных ставок по кредитам?
По моему мнению, никаких существенных изменений в условиях жилищного кредитования или процентных ставках по кредитам в связи с предстоящим вступлением Болгарии в еврозону не ожидается. Теоретически изменения могут произойти только в том случае, если банки вообще изменят свою методологию выбора эталонных процентных индексов – например, если они откажутся от нынешнего подхода, основанного на местном рынке депозитов. Однако даже в этом случае серьезных колебаний процентных ставок не ожидается, поскольку рынок стабилен и уже адаптирован к таким трансформациям.
— Ожидаете ли вы новых продуктов на рынке ипотечного кредитования в ближайшие годы и какие?
Мы ожидаем, что на рынке ипотечного кредитования появятся продукты с фиксированной процентной ставкой на более длительный срок — свыше 10 лет. Это отвечает потребностям клиентов в предсказуемости и безопасности погашения кредитов, а также соответствует международным тенденциям в сфере жилищного финансирования.
— Существует ли недобросовестная практика среди кредитных посредников в Болгарии и что следует учитывать клиентам при выборе посредника?
По нашим наблюдениям, как партнер значительной части кредитных посредников на рынке, мы на сегодняшний день не выявили случаев недобросовестной деятельности. Однако клиентам следует быть осторожными при выборе посредника: во-первых, обращаться только к посредникам, зарегистрированным в БНБ; а во-вторых, знать, что услуги кредитных посредников для них бесплатны – им не нужно платить комиссии или другие сборы.
— Разделяете ли вы надежды брокеров и ваших коллег-кредитных посредников на успокоение роста цен на жилье и количества сделок в следующем году и как вы ожидаете, что это повлияет на ипотечный рынок?
Рынок ипотеки является прямым следствием спроса на недвижимость со стороны покупателей. Покупатели будут до тех пор, пока они будут чувствовать, что цены, которые они платят, приемлемы для них. Это естественные рыночные механизмы, которые движут экономикой. Учитывая, что значительная часть сделок совершается не для покрытия жизненных потребностей, на достигнутом уровне цен вполне нормально ожидать некоторого успокоения спроса и соответствующего сокращения количества сделок.
— Почему вы поддержали Бизнес-форум по недвижимости Imoti.net?
АО «Кредит Траст» поддержало Бизнес-форум по недвижимости на Imoti.net, поскольку форум предоставляет ценную платформу для обмена опытом и передовой практикой между профессионалами в сфере недвижимости и кредитования. Участие в таких мероприятиях помогает повысить прозрачность рынка, улучшить обслуживание клиентов и стимулировать разработку устойчивых финансовых продуктов.
Каждая новость – это актив, следите за Investor.bg и в .
