Доступные ипотечные кредиты, предлагаемые строительными компаниями в США, помогают все большему количеству людей приобрести недвижимость. Скрытая стоимость — это завышенная стоимость дома и кредиты с отрицательным собственным капиталом («подводные» кредиты), пишет Wall Street Journal.
Крупные строительные компании предлагают самые дешевые ипотечные кредиты на рынке. Крупнейший жилищный строитель Америки, DR Horton, может предложить покупателям процентную ставку 3,99% по 30-летнему кредиту по сравнению со ставкой 6,22% у основного кредитора, согласно данным Freddie Mac. Новая акция DR Horton для некоторых жилых комплексов представляет собой временную скидку по ставке, при которой покупатели могут получить кредит под 0,99% в течение первого года, а к четвертому году ставка увеличится до 3,99%.
Крупные строительные компании могут делать такие привлекательные предложения, потому что они покупают у кредиторов предварительные обязательства – соглашения на оптовую покупку ипотечных кредитов по ставкам ниже рыночных. Затем они предоставляют недорогие ипотечные кредиты отдельным покупателям жилья.
Эта возможность покупать проценты по ипотеке делает крупные строительные компании более конкурентоспособными, чем другие продавцы. Типичный продавец дома может предлагать стимулы, чтобы побудить покупателей подписать контракт, но только до определенной суммы. Например, ипотечный кредит, гарантированный Fannie Mae, позволяет продавцу получать скидки до 9% от покупной цены. Это может включать в себя предложение продавца оплатить расходы на меблировку или переезд или предоставить определенную сумму денег.
Более крупные строительные компании могут предлагать покупателям более щедрые стимулы, поскольку предварительные обязательства не рассматриваются продавцом как скидки. Леннар предоставил стимулы, равные 14% от средней цены дома в последнем квартале, что фактически означает снижение цены на 64 000 долларов за недвижимость и самый высокий уровень скидок с 2010 года. Строительные компании имеют избыток непроданной недвижимости и в значительной степени полагаются на ипотечные сделки для привлечения покупателей.
Но дешевые кредиты, вероятно, завышают стоимость недвижимости. Согласно анализу Жилищного центра AEI, в период с 2019 по 2024 год цены на новые дома, приобретенные крупными строительными компаниями, которые в целом более склонны использовать скидки, выросли на 6% больше, чем цены на существующие и новые дома, приобретенные более мелкими строительными компаниями, которые не так сильно полагаются на скидки для стимулирования продаж. Покупатели платят больше за свои дома в обмен на более низкие ежемесячные платежи по ипотеке.
Риск состоит в том, что собственники, заплатившие завышенную цену, вскоре после закрытия сделки окажутся в затруднительном положении. Новое жилье может быть сосредоточено в районах с большим количеством нового жилья, что усугубляет проблему в случае падения цен.
Джон Комиски, основатель Reverse Engineering Finance, проанализировал кредиторов с самым высоким процентом отрицательного капитала по ипотечным кредитам Федерального жилищного управления (FHA), выданным в период с 2022 по 2024 год. В верхней части списка оказались кредитные подразделения крупных строительных компаний.
По словам Комиски, из примерно 28 300 кредитов FHA, выданных Lennar Mortgage за двухлетний период и отслеживаемых в базах данных по ценным бумагам, обеспеченным ипотекой Ginnie Mae, 27 процентов сейчас имеют отрицательный капитал. По его оценкам, из 55 000 ипотечных кредитов FHA, выданных кредитным подразделением DR Horton, 18% заемщиков уже должны больше по кредиту, чем в настоящее время стоит их дом. Для сравнения, Quicken Loans, которая выдает такой же объем ипотечных кредитов FHA, что и кредитное подразделение DR Horton, но не принадлежит строительной компании, имеет более низкий уровень отрицательных кредитов на собственный капитал (10%).
Строительные компании выступают против прямого снижения цен, поскольку им выгоднее выкупить проценты по ипотеке. Допустим, строительная компания выставила на продажу дом за 400 000 долларов, который не продается. Она может снизить цену на 10% и принять убыток в размере 40 000 долларов США или потратить около половины этой суммы, чтобы откупить процентную ставку по кредиту и помочь заемщику получить одобрение на получение кредита на полную стоимость в 400 000 долларов США. Избежание значительного снижения цен также важно для защиты стоимости всех домов в недавно построенных районах.
Но отрицательные ипотечные кредиты увеличивают риск на рынке жилья. Либеральные стандарты ипотечного кредитования в годы, предшествовавшие кризису на рынке жилья в 2008 году, оставили многих домовладельцев с отрицательным капиталом, когда цены упали, что побудило их сдать ключи.
В то же время финансовая устойчивость некоторых заемщиков ухудшается, поскольку люди прилагают чрезмерные усилия, чтобы позволить себе жилье. По данным агентства, в прошлом году почти две трети заемщиков FHA имели ежемесячные платежи по кредиту, которые составляли более 43 процентов их дохода до уплаты налогов, что считается рискованным.
Каждая новость – это актив, следите за Investor.bg и в .
